公募REITs苦练内功 多只产品年报超预期

2024-04-01 07:24 来源:中国证券报
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公募REITs苦练内功 多只产品年报超预期

2024年04月01日 07:24    来源: 中国证券报     记者 葛瑶

  今年以来,公募REITs产品在经历了快速反弹后,再度回调,目前走势企稳,后市或进入缓慢震荡上行阶段。近期,REITs产品集中“修炼内功”:两只待上市的REITs“自降身价”,多只已上市产品的年报则超出预期。机构认为,中国公募REITs市场始终坚持发展导向,在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行,是其投资价值最坚实的支撑。在2024年,REITs有望重回积极发展轨道。

  二级市场走势逐渐企稳

  中证REITs指数于3月6日达到近期高点后小幅回落,截至3月29日,该指数今年累计上涨5.21%,跑赢沪深300指数2.11个百分点,跑赢中证全债指数2.89个百分点。

  Wind数据显示,近三个月以来,全市场已上市的35只REITs产品中有25只二级市场价格上涨,其中博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、国金中国铁建高速REIT领涨,涨幅分别为16.30%、15.88%、13.96%。此外,还有多只产品涨幅超过10%。

  分不同资产类别来看,去年超跌的REITs品种反弹幅度较大。其中,高速公路REITs涨幅居前,国金中国铁建高速REIT、中金安徽交控REIT、华夏越秀高速REIT今年以来的涨幅均在10%以上。以博时蛇口产园REIT为代表的产业园REITs二级市场表现同样亮眼。不过,近期新上市的消费类REITs表现不尽如人意,嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT今年以来二级市场价格仍出现下跌。

  中金公司表示,2023年中国REITs的二级市场定价经过了一个深度重构的过程,更为贴切地反映了风险溢价的水平,这也是市场发展的必经过程。经过结构性调整,REITs前期积累的估值压力已经得到较为充分的释放。

  进一步压实估值

  3月底,两只处于申请过程中的产业园REITs调低估值,引发业界关注。

  易方达广州开发区高新产业园REIT、博时津开科工产业园REIT分别于2023年6月、9月申报。此后,两只产品均收到了交易所的审核问询函。2024年3月末,深交所、上交所分别公布了两只产品针对此前交易所反馈意见的回复。

  回复报告显示,在充分考虑租金收缴率、出租率水平、基础设施资产运营成本等评估参数的基础上,易方达广州开发区高新产业园REIT估值下降幅度达到16.03%,由原先的24.02亿元下调至20.17亿元。博时津开科工产业园REIT进一步压实估值,估值下降15.95%,由原先的14.48亿元降至12.17亿元。

  从最近公布的基金年报来看,多数REITs的底层基础设施运行平稳。中金山东高速REIT年报显示,2023年中金山东高速REIT完成可供分配金额约35617.73万元,与招募说明书预测全年可供分配金额(约32187.39万元)相比完成率达110.66%,按照公允价值参考净值计算的现金流分派率为12.10%。华夏基金华润有巢REIT年报显示,2023年华夏基金华润有巢REIT运营稳健,显现较强的抗周期属性,现金流生产和可持续分派能力优秀。全年基金层面收入为7841.07万元,完成2023年预测值的110%,年度累计可供分配金额为6076.14万元,完成2023年预测值的125.30%。

  明确压舱石作用

  证监会发布的《监管规则适用指引-会计类第4号》中明确,REITs在会计核算中的权益属性,更有利于产业投资、保险、券商自营类资金长期投资REITs产品,发挥其资本市场压舱石的作用。

  中金公司认为,目前公募REITs二级市场价格从底部上行,因供需关系有所改善。除前期估值已经运行至较低位置以外,政策支持是更重要的因素,尤其是“会计类第4号”通过明确REITs的权益属性使机构投资者可以选择将价格变动计入OCI(其他综合收益),以及在此基础上,部分机构在REITs投资策略上或已有所优化。

  未来,REITs产品的资产运营趋势仍是其主要定价因素。中金公司称,当前点位的REITs配置价值较为明确,关注未来市场扩容潜力。即便假设未来REITs底层资产运行保持大体平稳,当前点位的配置价值也比较清晰。政策优化后,价格修复更为重要的一点含义,是为新项目的上市扩容创造更为有利的环境,令未来可选的资产类型进一步丰富。

(责任编辑:关婧)


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