项目上新不断 基础设施REITs迈向常态化

　　8月伊始，又有两单公募REITs——中金联东科技创新产业园REIT、华夏大悦城购物中心REIT获得中国证监会准予注册的批复及交易所无异议函。8月6日，国内首单奥莱消费REITs——华夏首创奥莱REIT也将正式发售。伴随着基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段，各方正协同推动盘活存量资产、优化市场流动性、更好促进投资良性循环，这一市场也将迎来更多发展可能性。

　　优质资产供给丰富

　　作为消费类REITs中的一个细分资产类别，8月6日至9日发售的华夏首创奥莱REIT为投资者提供了更多元的选择。记者了解到，在网下询价阶段，华夏首创奥莱REIT认购火爆，共收到33家网下投资者管理的51个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为88210万份，为初始网下发售份额的6.3倍。

　　公开资料显示，该基金首发底层资产是首创城发集团旗下两个优质奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。2020年至2023年，奥莱业态表现持续坚挺，年度增长率居于主要零售业态首位。同时，由于奥莱的赛道门槛较传统购物中心更高，使得奥莱资产具有天然的稀缺性，优质资产的护城河更高。相关负责人介绍，上述两个高潜力省会城市的优质资产组合，相较于单个项目，优势在于既能分享更多的城市发展红利，又具有更好的风险分散性。

　　根据华夏基金公告，华夏首创奥莱REIT发售价格为2.468元/份，拟募资总额为19.744亿元。参照基金拟募集规模以及基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，2024年和2025年华夏首创奥莱REIT的分派率分别为5.46%和5.84%。

　　华夏基金另一只消费类REITs——华夏大悦城购物中心REIT也为这一类别市场进一步提质扩容增添助力。据悉，该基金是目前全市场唯一底层资产在成都的消费REITs，产品的获批也实现了西南地区消费REITs零的突破。

　　公开资料显示，作为西部商业消费中心，成都拥有广阔的消费市场与消费潜力，消费需求旺盛，其多元化的消费生态和更年轻化的消费需求，展现出较高的消费增长潜力。该基金底层资产为成都大悦城，位于成都市传统核心城区武侯区。自2015年年底开业以来，成都大悦城经营实现不断攀升，核心经营指标持续维持较高水平，稳居成都非奢购物中心头部地位。截至2023年年底，成都大悦城近三年出租率均在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。根据基金招募说明书预测，华夏大悦城购物中心REIT 2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%（年化）和5.36%。

　　另外，产业园REITs“上新”也在稳步推进中。据悉，刚刚获批的中金联东科技创新产业园REIT为国内首单民营产业园公募REITs。该基金底层资产为北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园三个园区，定位于服务战略性新兴产业领域的中小生产、科技型企业。截至3月31日，入园企业中自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的合计共74家，占比达62%。其中国家高新技术企业数量达60家，占比为50%。业内人士表示，新型工业厂房产业园区资产是发展新质生产力和服务科技创新的重要载体。通过发行公募REITs，既可以助力提高工业用地利用效能和推进产业升级，又可以打造可持续的资本市场投融资模式，激发产业园区运营活力，助力科技创新生态高质量发展。

　　常态化发行全面推进

　　Wind统计显示，近期银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金审核状态显示为“已问询”，中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金为“已反馈”。另外，7月末，广发成都高投产业园REIT也申报至深交所，该项目为广发基金首单REITs项目。

　　政策层面，基础设施REITs市场步入新进程。国家发展改革委近日印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作。中信建投证券表示，《通知》标志着中国在推进投融资体制机制创新和资本市场多层次体系建设方面迈出了关键一步，具有中国特色的基础设施REITs市场正式步入规范化、常态化发展的新阶段。

　　国家发展改革委相关负责人介绍，自2020年试点启动以来，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个基础设施REITs项目，包括扩募项目。其中，44个项目已发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。经过四年试点，我国基础设施REITs制度规则持续健全，发行规模稳步扩大，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各有关方面参与积极性不断提升，对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用正逐步显现，常态化发行已具备良好基础。

　　具体来看，在调整优化规模要求、提高回收资金使用灵活度、简化审批流程的同时，《通知》进一步拓宽了底层资产行业范围至十二大类。中咨公司资本业务创新咨询中心徐成彬表示，如《通知》首次将养老设施纳入REITs底层资产范围，促进银发经济发展，助力解决“老有所养”基本民生问题；首次允许景区内的配套旅游酒店、消费基础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资产范围，更加强调资产完整性要求；《通知》放宽了文化旅游基础设施项目范围，旅游景区标准从5A放宽至4A，并涵盖景区规划范围内的配套旅游酒店。据品橙旅游初步统计，今年2月，此前约有16家5A景区披露要进行基础设施REITs。此外，《通知》首次将清洁高效、灵活高效的燃煤发电项目纳入底层资产，并界定了纯凝工况的灵活调节能力等条件，促进能源结构转型等。

　　另外，在REITs项目申报基本条件方面，《通知》将项目内部收益率（针对收费收益权项目）和未来三年每年净现金流分派率（针对产权类项目）的相关要求，改为最近三个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）不低于未来三个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。北京大学光华管理学院副院长张峥认为，这一变化也是全面推动常态化发行的重要举措。

　　强化全链条风险防控

　　在全面推进常态化发行的同时，监管机构强调进一步明晰权责，确保项目质量。国家发展改革委明确对于申报时敷衍塞责、隐瞒事实、弄虚作假等情况将加大惩戒力度。

　　瑞联资信表示，《通知》强调要压实中介机构责任。对于为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，若存在单独或协助发起人（原始权益人）、基金管理人等隐瞒客观事实、提供虚假材料或误导性陈述，以及重大遗漏等情况，一经发现，国家发展改革委12个月内将不再受理其参与的项目，并将有关情况函告中国证监会及其行业主管部门。

　　同时，咨询评估机构也应按照规定独立、客观、公正开展评估工作，严格遵守廉洁、回避、保密等工作纪律，确保评估质量和评估时效。若存在未及时发现问题导致受理明显不符合申报条件或材料严重短缺的项目、两次提出问题清单后仍有关键问题遗漏导致无法得出评估意见、委托评估用时严重超出规定时限、评估报告质量低劣导致评估工作延误等情况，国家发展改革委将按照规定予以严肃处理，并纳入年度考核；情节严重的，取消其相应评估资格。

　　中航基金表示，《通知》提高了对中介机构专业能力的要求，促使市场各参与方各司其职，发行人做好信息披露的第一责任人，中介机构做好信披质量把控，投资者则依据披露信息自主决策并承担对应风险和收益，有利于市场整体效率提升。

　　中央纪委国家监委近日发表题为《督促落实促进金融高质量发展任务 提升金融服务实体经济质效》的文章称，今年以来，中央纪委国家监委驻中国证监会纪检监察组聚焦加快不动产投资信托基金（REITs）健康发展持续加大监督力度，督促证监会突出项目质量把关，提高审核注册效率，强化全链条风险防控。