全球主权财富基金 抢滩主流房地产市场投资

　　在全球流动性泛滥且投资热点散乱的当下，游走于高安全性与高投资回报率之间的全球主权财富基金正在将目光锁定此前遭遇重创的欧美主要城市地产投资。事实上，有权威机构最新发布的数据显示，这一趋势在2012年已然端倪毕现。分析人士预期，未来至少一两年内，主权财富基金扩张房地产资产配置的步伐都将更加迅速而坚决。

　　据知名国际商学院意大利博可尼大学主权投资实验室提供的最新数据，2012年全球主权财富基金总计做出38项重大房地产项目投资，涉及金额逾100亿美元，虽然总规模不及此前一年的130亿美元，但房地产投资在全球主权财富基金投资总额中占比创下21%的历史最高纪录，较之2011年高出5个百分点。在2005年首创“主权财富基金”一词的帕玛(Permal)投资管理服务公司总裁安德鲁·罗扎诺认为，目前全球主要债券市场收益偏低而股票市场波动剧烈，这一双重背景使得现阶段部分地区的房地产市场投资吸引力大增，特别是对于像主权财富基金这样的超长期投资主体来说尤其如此。

　　受全球持续低息环境以及过去半年多来包括美、欧、英、日在内的主要发达经济体加码量化宽松货币政策影响，作为主权财富基金最主要投资目标的主要国家债券收益始终走势疲弱。数据显示，去年美国10年期基准国债收益率平均仅为1.79%，布隆博格新闻社综合77位分析师的中值预计显示该收益率今年底有望升至2.25%，但这仍大大低于过去5年该收益率的平均水平2.9%。与之形成鲜明对比的是，纽约、伦敦等主流房地产市场的回报率吸引力明显要胜出一筹。瑞士第一信贷去年12月份发布的全球房地产研究报告显示，目前纽约主要商业地产的年净回报率为4.6%，伦敦西岸和苏黎世均为3.75%。

　　除投资回报优势明显外，安德鲁·罗扎诺认为，主权财富基金扩张房地产投资的另外考虑在于后者“防范通胀和实现投资多样化”的功能。虽然眼下受经济增长动力缺失、需求不旺等基本面因素影响，包括美、欧、日在内等主要经济体将更多的注意力放在防御通缩上，但多国激进的量宽举措正在加大全球远期通胀风险，而这是投资非通胀保值债券所无法规避的。相比之下，2008年后经历过较大规模且较长期调整的美欧房地产市场投资价值正日益显现，特别是近期美国房市复苏信号愈发明显。许多分析师认为，虽然现在断言美欧房地产市场就此峰回路转过于草率，但从长期来看，通过投资这些资产达到跑赢潜在通胀的目的应该是有把握的。

　　在抢滩房地产投资的潮流中，全球最大的主权财富基金———挪威政府养老基金行动堪称果敢。这家总资产规模逾7000亿美元的基金，继去年11月首度从瑞信集团手中以10亿瑞朗购入位于苏黎世的一处写字楼地产之后，12月份又同意以12亿欧元从一家名为Prologis的公司处购买其名下的一半欧洲地产，后者在包括西班牙、意大利、波兰、英国和法国等在内的11个国家持有总计195处房产。此外，挪威政府养老基金还在伦敦、巴黎、法兰克福和柏林等多个主要欧洲城市购入商业地产，将其手中持有的债券资产占比从原来的40%降至35%，而其房地产资金持有比例则在一两个月内从1%劲升至5%。该基金公司首席执行官英格文·斯莱恩斯坦日前披露，其下一步的目标是在美国主要城市寻找商业地产投资机会。

　　同样步伐激进的是新加坡政府投资公司(GIC)。该公司去年12月份在美国旧金山投资了一座48层大厦，总价值达9.5亿美元。入驻大厦的知名企业包括摩根士丹利、美林、德意志银行等顶级金融机构，属于目前每个主权基金都在寻找的炙手可热品种。此外，GIC还携手其持股49%股份的新加坡全球物流地产公司，大举投资巴西仓储地产。去年11月份，该物流地产公司表示，计划投资29亿里尔(合15亿美元)投资巴西仓库，同时参与该项目投资的还有其大股东GIC、加拿大养老计划投资委员会和中国投资有限责任公司。

　　数据显示，到目前为止，主权财富基金热衷于投资欧洲和美国大城市的房地产，如伦敦、旧金山等城市，投资重点是那些收入产出丰厚的富裕地区，即所谓的主流市场。据房地产经纪公司DTZ统计，去年欧洲、中东和非洲此类主流地产市场总计吸金1080亿欧元，其中超过70%集中在英国、法国和德国，该公司预计这一趋势在2013年还将持续。摩根大通资产管理公司主权基金部全球主管帕特里克·托马斯认为，面向欧洲商业地产的投资，在未来两年内将从目前的每年增加1600亿美元加速至每年增加1900亿美元。据其估计，2012年欧洲房地产市场上来自主权财富基金的投资金额同比增长了36%。

　　不过分析人士认为，考虑到欧美主流房产市场供应有限，未来主权财富基金投资地产的目标可能更为广泛。“总的说来，主权财富基金通常关注能够快速进出的市场，只要是长期、安全且流动性良好，能够满足其在需要时迅速出手的资产，就可能成为其拓展投资的目标。”瑞银分析师特洛尼表示。“因此，北美乃至一些亚洲市场可能会成为接下来的投资重点。”