流动性紧张余波冲击 单一信托募资房企受影响大

　　6月份以来的“钱荒”警报,一度使银行流动资金出现严重短缺,也让一直被认为资金紧张的房地产企业感到心惊。6月的最后一周,地产圈内人见面的第一个问题就是“流动性收紧,有没有影响到公司的资金链”,而答案几乎无一例外是否定的。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,房企目前的资金充裕程度虽然还比不上2010年,但比2011年和2012年要好很多。只是相对的资金宽裕能维持多久,目前是一个未知数。

　　虽然上半年地产商从海外融资超过700亿元,多数房企也已经逐步摆脱了银行借款的单一融资渠道,不过有一点可以明确,那些过度依赖信托、私募等表外资产融资的企业,将会面临财务压力。

　　前5月资金很宽裕

　　根据国家统计局的数据,今年前5月也许是房企资金最为充裕的时期。房地产开发企业到位资金45115亿元。这个数字不仅比去年同期多出1.1万亿元,也比2010年同期要高出很多。

　　今年房企资金如此充裕的原因,主要在于企业的销售情况较2011年和2012年前5月大幅好转。国家统计局的数据显示,房企到位资金中,定金及预收款12514亿元,增长57.9%;个人按揭贷款5404亿元,增长61.7%。

　　克尔瑞公布的 《2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50》排行显示,万科和绿地的销售额增长幅度甚至达到了三到四成。

　　除了销售额的大幅增长外,房企通过境外市场融资金额也创了新高。中国指数研究院5月8日发布的《中国房地产上市公司融资状况分析》显示,2013年上半年,共有27家上市房企发债融资759亿元,已超2012年全年25%。

　　另一方面,开发贷的发放也在增长。国家统计局的数据显示,房企国内贷款8051亿元,增长27.9%。这使得地产商的资金较去年大为充裕。中国上市房企研究中心副主任张化东博士通过对A股上市房地产公司的净负债率跟踪分析,称目前是这些上市房企两年来资金情况最好的时期。房企的融资渠道拓展较好,对于流动性收缩应对能力更强。

　　张化东甚至预测,即使出现连续性的流动性收紧,以房企目前的资金充裕度,至少能维持两个季度才会有所反映。

　　显然,短期的流动性收紧,对多数地产公司来说影响并不大。《每日经济新闻》记者近日采访了碧桂园、绿城、万科、龙湖等多家企业,这些企业都表示,目前的流动性收紧对公司短期并没有影响。

　　事实上,很多公司近期仍在追加资金投入。此前绿地及福建泰坤贸易有限公司以47.21亿元竞得徐泾镇会展中心3号地块,刷新了上海的总价“地王”。

　　单一信托房企受冲击

　　不过,流动性的收紧对部分中小企业来说影响巨大,尤其是那些资金大量来自于“影子银行”的房地产企业,甚至会有致命影响。

　　张化东认为,治理“影子银行”的影响更多的作用于增量资金,对存量资金的影响有限,关键看开发商如何应对未来的投资安排,如果在资金不充裕的情况下增加前端投资,风险就会被放大。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬进对《每日经济新闻》记者表示,央行出重拳治理“影子银行”,受影响最大的,可能就是信托和私募资金。尤其是信托领域的单一信托。大规模使用单一信托募资的房企将会受到很大的冲击,接下来,这些企业的募资可能会发生困难。

　　克尔瑞研究分析师朱一鸣说,今年三季度有大量的信托面临兑付。国家对“影子银行”的治理,有可能影响到这些到期信托的再融资,对企业资金链产生较大影响。

　　《每日经济新闻》记者注意到,此前在行业内大量通过信托融资的企业,主要是中华企业、泰禾、阳光城、绿城等房地产企业。而从去年下半年开始,这些企业使用信托融资的情况发生了分化。以中华企业为代表的部分房企,目前为止仍然在大量使用信托融资。就在今年的6月26日,中华企业刚刚公布,拟向中信信托有限责任公司借款6亿元,期限两年,综合年利率10%。

　　而同样在2011年大量使用信托融资的绿城中国,从去年开始,就逐渐减少了信托融资的利用。《每日经济新闻》记者曾于6月29日短信采访绿城中国董事长宋卫平,询问“影子银行”的治理,是否会对绿城的资金链产生影响。后者回应:去年之后,持稳健姿态,运营平安。

　　热钱流出影响或更大

　　相比“影子银行”,对房企未来资金链产生更大影响的,也许是海外热钱的大量流出。

　　6月20日,伯南克表示,在去年实施的第三次量化宽松政策将有可能于2013年年末缩减,并有可能在2014年某个时候最终停止该政策。在这一风向下,海外的热钱开始出现大规模流出新兴市场。

　　而此前,海外资本市场恰恰是内地房企融资的重要渠道。根据中指院的不完全统计,今年上半年房企仅通过海外资本市场发债融资金额就超过700亿元。今年上半年,绿地、万达、朗诗、均收购了在香港股市上市的企业,并被认为可能会通过这些被收购的香港上市公司融资。五洲国际、当代置业也在近期赴港上市。此外,多家A股地产公司的高管也向 《每日经济新闻》记者透露,近期有计划购买香港壳,并在港股市场上市。

　　但在QE3即将退出,海外热钱纷纷撤离的背景下,海外市场还能否充当房产企业的重要融资渠道,将是一个疑问。