今年上半年16家品牌房企近2000亿元拿地款中,有八成砸向一二线城市。供应高而需求低,使得三四线城市风险陡增,促进房企回归一二线城市。
继佳兆业之后,7月初,曾经在二三线城市深耕的恒大地产首次在北京拿地,被业界视为代表了标杆房企回归一二线城市的趋势。而7月26日,卓越集团以123.7亿元夺下深圳前海两宗地王,更表明了一线城市土地市场竞争激烈。
世联地产近日一份统计报告显示,今年上半年16家品牌房企近2000亿元拿地款中,有八成砸向一二线城市。受访业内人士认为,供应高而需求低,使得三四线城市风险陡增,促进房企回归一二线城市。
八成拿地款砸向一二线城市
根据世联地产最新的统计数据,今年上半年,万科地产、金地集团、招商地产、保利地产、恒大地产、中海地产、佳兆业、龙湖地产、华润置地、碧桂园、绿城中国、雅居乐以及世茂等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%,但是相对于 去年下半年2528亿元,仍有两成的差额。近2000亿元的拿地款中,一线城市占30%,二线城市占比49%,三线城市为21%。
上半年40大中城市土地成交总价6552亿元,同比大增73.4%,1～5月溢价率也一路攀升,但是进入6月,土地成交溢价率有所回落。
以行业龙头万科为例,去年4月份开始补库存,12月单月购置土地金额高达275亿元,今年以来拿地节奏略有放缓,1～6月购置土地支出为375.4亿元。恒大地产从2012年开始向一二线大城市回归,2013年以来,恒大补库存意愿强烈,上半年购置土地支出金额已经接近去年全年。
品牌房企实施战略转移
7月26日,卓越集团分别以51.9亿元、71.8亿元投得深圳前海桂湾片区两宗地,因为出让土地的位置、近乎苛刻的出让条件和惊人的标的,被业界视为“2009年以来最火爆的土地出让”,这次出让另外一个深层意义在于一线城市的土地市场竞争愈发激烈。
在此之前的7月3日,恒大地产以35.6亿元投得北京昌平区沙河镇一居住用地,被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一二线城市的“加强信号”。
与之形成强烈对差的是,恒大此前很少涉足一线城市。资料显示,2011年,恒大新增土地储备有61%在三四线城市,其余都在二线城市,一线城市没有新增项目;而到去年,恒大71%的新增土地储备在二线城市,三四线城市只有28%,一线城市广州新增了1个项目。
今年在土地市场高调回归的除恒大外,佳兆业表现更是抢眼,从去年开始,佳兆业新增土地的90%都在一二线城市。
事实上,佳兆业、恒大重回一线城市现象并非个案,龙湖地产、富力地产无一不在今年调整了拿地策略。
“三四线城市供应巨大与其现实需求和经济总量形成强烈反差,建好了卖不出去,开发商纷纷调转船头,投向安全边界高、需求旺盛、卖得起价的一二线城市。” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受记者采访时如是说。
宋丁称,房企战略转移的另一动力来自业绩。招商、金地、恒大要实现千亿的销售目标,只有进一步加大在一二线城市的布局。
后市拿地“方向不变,力度趋缓”
上半年一线城市土地市场高烧不退,下半年开发商拿地是否“激情依旧”?
在23日世联地产二季度房地产市场媒体见面会上,世联地产首席分析师吴志辉分析称,下半年品牌房企出手拿地会更加频繁,四季度将是真正的土地成交高峰期。比如“招保万金”中的招商地产上半年拿地只用了58亿,但2013年拿地总额预计200亿,目前完成率仅在1/4。而更典型的中海地产上半年一共才拿了一块地。龙头房企下半年拿地都会更积极。
虽然房企不惜高价争抢一线城市地块,但全联房地产商会创会会长聂梅生认为,下半年房地产投资会回落,“除一线城市,其他地域的库存一直在增加,6月末全国商品房的待售面积已达到400万平方米。多数城市的负增长会影响到房地产投资。”
宋丁则认为,下半年房企重点在一二线城市拿地的方向不变,但是力度会趋缓,因为上半年拿地的很多实质性工作要逐步展开。
观 点
三四线城市应差异化创新
中国房产信息集团在22日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,风险最大的城市主要集中在三线城市,上海、北京、广州成为我国房地产风险排名倒数三位的城市。在众多房企回归一二线城市的情况下,三四线城市是否哀鸿遍野、一蹶不振。
在实地考察多个三四线城市后,世联地产首席分析师吴志辉表示,这些城市并非人们想象中的那么差,不少开发商抓住购房者的需求,做差异化创新,也能形成良好的市场销路。吴志辉举例称,有开发商在一个县级市建一座廊桥,在桥上加建两层商铺,开发商自己持有一部分,销售一部分,实现2个亿销售额,以后还能不断地收租。这种模式在多个县级市成功复制。再如河南新乡,建业集团在新城区开发的一个楼盘很好地解决了当地市民冬天可以天天洗澡的问题,很快打开了市场销路,而周边楼盘却普遍滞销。
手机看中经
经济日报微信
中经网微信
