公积金转商业贴息贷款“源头”揭秘

　　最近一段时间以来，杭州、徐州、青岛、北京、广州等多城市住房公积金贷款出现井喷态势，公积金余额告急。不少地方开始采取公积金转商业贴息贷款的方式来解燃眉之急。继北京国管公积金中心后，杭州公积金管理中心将于9月份正式开展这一业务。

　　“不办商业贴息贷款的话，排队等候公积金放款至少要等到明年。”杭州公积金管理中心相关人士告诉中国证券报记者。

　　不过一些购房者反映，若办理公积金转商业贷款，中间的息差名义上是由公积金管理中心埋单，但公积金采取封闭运行的方式，缴存与提取和贷款是对应的，哪来的多余的钱呢？针对这一问题，中国证券报记者通过多方调查发现，羊毛出在羊身上，这部分差额公积金管理中心、银行和开发商都不愿意出，最后还是购房者埋单，表现形式就是开发商提高房价。

　　轮候放款或需等待半年

　　“我申请资料都交上去三个多月了，为什么还没批下来，会不会不批了？”北京的张女士对中国证券报记者抱怨道。四月初，她在北京昌平区北六环附近买了一套两居室，属于首套房，从国管公积金中心贷了80万元，但迟迟没有放款。“我每周都看国管公积金网站上审批进度，但一直是审批中，打电话问，只告诉我说办理人数多，需耐心等待。”如今她显得非常焦虑。

　　中国证券报记者为此致电国管公积金中心，相关人士表示，目前公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定的上限，原则上暂停审批新的贷款需求，建议记者选择公转商贴息贷款。若选择公积金贷款轮候的话，需要3-6个月的时间甚至更长。

　　杭州公积金管理中心也发布公告，将于9月推出公积金转商业贴息贷款业务，以解决公积金贷款轮候太久的问题。该中心工作人员告诉记者，若轮候公积金贷款，购房者至少需等半年，并且也不再受理新申请客户。

　　而且由于公积金余额紧张，不少楼盘已不接受公积金贷款。记者了解到，杭州金隅观澜时代、龙湖滟澜山、宋都晨光国际等多数楼盘已经暂停公积金贷款买房。“我们回款压力大，不能跟公积金耗着。”一位售楼销售人员表示。

　　还有部分楼盘即使接受公积金贷款，但和不采取公积金贷款的购房者区别对待，甚至直接取消购房优惠，试图阻止购房者采取公积金贷款。

　　业内人士预计，随着“金九银十”销售旺季的到来，公积金贷款还将出现井喷现象，或将有更多的城市推出公积金转商业贷款贴息政策，来缓解公积金余额吃紧的现状。

　　贴息“源头”来自房价提升

　　所谓贴息，是指公积金贷款转成商业贷款时，购房者申请公积金贷款时先与银行签订商业贷款合同，因商业贷款利率要比公积金利率高，公积金中心对购房者补贴利息差额。

　　目前5年期以上个人住房公积金贷款利率为4.5%，5年期以上商业贷款利率为6.55%。从官方表述来看，中间相差的2.05个百分点由公积金管理中心每月打到个人账户。

　　但是公积金管理运营是封闭式的，缴存与提取和贷款是对应的，公积金管理中心从哪里去筹来这部分贴息所需的资金。而商业银行更不可能做“雷锋”，帮贷款者出这部分资金。那贴息的资金到底由谁来出？

　　一位业内知情人士告诉中国证券报记者：“公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，羊毛出在羊身上，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商来承担，但开发商不可能自己倒贴，于是以提高房价的方式抵消贴息的支出。”

　　如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体的购房成本。“这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。”上述人士继续向记者揭露这项业务的骗局。

　　一般而言，某个楼盘在蓄客阶段会对前来看房的人询问贷款方式，如果是贴息贷的话，售楼人员会做上记号。等到开盘选房的时候，售楼人员会把选到房的人的信息和之前蓄客阶段的登记信息比对，最终确定选择贴息贷的人员数量。

　　之后这份名单会上交到开发商的营销中心，营销中心的负责人再根据贷款人数、贷款数量和利息成本等指标核算出这个楼盘额外支出的费用。然后再以提高销售价格的方式把这笔费用分摊到每个购房者的身上。“打个比方，这个楼盘销售均价是1.5万，但由于有部分购房者贷款方式是贴息贷，开发商就可能调到1.6万。那买了这个楼盘的房子的每个人，最后都要以1.6万的价格付款。这样一来，所有人的购房成本都增加了。”

　　正是由于借此能提高销售价格，开发商非常乐意接受这种贴息贷的方式。公积金管理中心也因此缓解余额不足的燃眉之急，并且能降低申请人轮候时间过长引发的舆论压力，自然十分鼓励申请人采取这种方式。商业银行能多放贷款，赚取利息，也愿意顺水推舟。而对购房者而言，表面上是大大缩短了放款时间。三方都“皆大欢喜”，唯有购房者还被蒙在鼓里。

　　细节不明致购房者忐忑

　　尽管被这个“骗局”蒙在鼓里，一些购房者依然会去公积金管理中心咨询贴息贷的相关事宜。8月14日、15日，中国证券报记者走访了北京国管公积金中心和中国邮储银行广安门支行，了解办理情况。

　　“我想申请20年的贷款期限，转成商业贷款后能给我贴息20年吗？”一位购房者询问国管公积金中心的工作人员。但工作人员回答道：“目前我们只负责办理贴息贷业务，具体贴息多少年上面没有文件下来，我们不清楚。”

　　“这没个准话，万一哪天政策变了不给我贴息了怎么办？他们虽说等余额不那么紧张了就会转回公积金贷款，但也不知道什么时候会转。”这位购房者向记者诉苦。

　　亚太城市房地产协会会长谢逸枫在接受中国证券报记者采访时表示，具体贴息多少年需要购房者跟银行和开发商协商，三方肯定要签署一份协议，来约定相关事宜。贴息是开发商出的，它不可能给购房者出20年的，一般是3-5年，最多不会超过10年。

　　但是这面临一个问题：若开发商只同意签5年，那5年之后购房者是按公积金贷款缴利息还是继续按商业贷款？谢逸枫表示，这需要看购房者在第5年的时候是否转回公积金贷款，若转回就按公积金贷款利息缴，反之按商业贷款利息缴。“购房者要时刻注意公积金政策变化，不要等到期间到了之后没转，就吃大亏了。”他提醒说。

　　此外，记者在贴息贷指定银行邮储银行看到，有购房者问：“若选择了贴息贷的话，每月还款是从工资里扣缴还是从缴存的公积金里扣除？”据了解，正常的公积金贷款，购房者每月缴存的公积金是可以冲抵每月房贷的。但银行工作人员说需问公积金管理中心，但公积金管理中心也没有具体的细则来解释。