房价攀升,短炒客开始在二手市场出货。
业内人士建议 出售住房不妨等到年底 成交价或有7%~9%的涨幅
“近期看中一套东方广场的小户型,业主实收150万元,两日后又反价成155万元,卖家说,这套房子是去年10月份以125万元买的。”
一直在看房的杨小姐疑惑地对记者表示,目前市场上是否“短炒客”又重出江湖?他们是否将进一步推涨房价?
记者了解到,由于近期房价涨幅较大,目前确实有部分短炒客已经开始在二手市场上出货,但是由于交易成本高企、信贷额度紧张等情况,短炒客出货并不容易,套利空间也不大。在整个放盘和成交比例中,短炒客的比例一再下降,不少短炒客被“逼”成长线投资客。
业内人士建议,对于购房者来说,市区的房产应该及早入手。而如果确实打算在近期出售住房,可等到10月后再做打算,届时成交价或会有7%~9%的涨幅。
房价升部分短炒客出货
上半年,广州房价飙升,部分在去年年底至今年上半年入手的住宅已经出现了一定的套利空间。记者发现,市场上已经有短炒客在出货。
投资者老张在3月以低于市场许多的120万元买入惠福东路80多平方米的两房物业。持货3个多月后,近期以156万元成功出货,账面获利36万元。
据成交该套住宅的中介介绍,老张当时买入时正值广州细则出台前,原本觉得获利20万元已非常乐观,没想到按计划顺利出货后账面获利超过30万元,大大超出预期。
“在3月份入市的短炒客当中,这个案例算是相当不错的获利。”合富置业市场经理梁燕明介绍说,绝大部分近期出货的短线投资个案,大多账面获利还不到10万元。
来自合富置业统计数据分析,3月后入市的短期转售个案平均账面获利只有11.5万元。仅一成左右个案短期转售可获得超30万元,而账面获利在20万~30万元之间的短期转售个案亦仅占一成而已,超过半数持货时间不足4个月的短期转售个案账面获利不足10万元。
数据还显示,在4月之后出售房产,持有物业在半年以上、一年以内的个案当中,售出价格与买入价格相比升幅超过20万元以上的占40%,大多是100平方米以内的刚需户型居多,最高升值幅度达50多万元。
交易成本高信贷额度紧
一方面是房价猛涨,几个月前入手的房产已经出现获利空间,另一方面,二手住宅市场上的短炒客比例却一再下跌。
合富置业市场经理梁燕明表示,近10个月以来二手住宅市场上短线投资需求占整体成交最高也不超过3%,7月短线投资成交个案占比约1.9%。“短炒炒家中,近几年基本没有新发展的炒家,目前在市场上活动的基本以资深炒家为主。”
而满堂红提供的数据也显示,短炒客户的成交比例在最近几年一直处于减少趋势,持有物业半年以下便转手的成交比例,在2010年是1.4%,到了2012年是0.6%,而在今年1~7月这个比例已经下滑到0.5%。
“2006~2007年,短炒客的成交比例占了11%~12%,现在的0.5%,跟那时候相比,简直可以忽略不计。”满堂红市场部经理周峰表示。而在放盘的比例之中,短炒客也仅仅占整体放盘量的3%。
短炒客“式微”,长线投资客比例却有所增加。周峰告诉记者,今年1~7月,长线投资客成交比例是30.2%,这个比例比起去年同期的24.7%增长了四分之一。他还表示,目前由于贷款额度的限制,短线炒作较难转手,不少短炒客“被迫”变成长线炒家,不少在等待信贷政策放松了再转手。
业内人士分析称,虽然房价短期升幅明显收益尚可观,但是,对于这些“短炒客”本身来说,若是减去高额的交易成本,事实上的收益并不算高。
反价成风买家“不买账”
在部分短炒客抛售物业之时,二手房市场反价成风,并已经出现“价涨量跌”的情况。
满堂红市场部经理周峰表示,以满堂红的成交数据为例,今年7月全市二手住宅套均总价为143万元/套,比6月的138万元/套上升了5万元/套,但在过去的半年时间,二手套均总价只是从1月的131万元/套起步,故最近一个月的涨幅抵得上过去半年的涨幅。
他认为,小业主大幅提价,更多是对目前市场上一手住宅供应量减少的“补充动作”。
合富置业方面数据也显示,业主对于后市看涨的态度是近两年以来最高的。合富置业首席市场分析师龙斌指出,近期二手市场上多达三成以上房源出现不同幅度的涨价成交现象,此外,在即将签约的“临门一脚”阶段,亦会有约两成业主小幅反价。“市场需求最旺的 100平方米以下刚需型二手物业,若反价2%~5%左右,总价大致与市场价相当或略高于市场价,大多都较容被市场接受消化;一旦升幅超过10%,远高于市场价,成交难度则加大。”
但是,周峰预计,今年剩余的几个月,二手楼价仍旧会处于“上升通道”,如果业主不是急于周转资金,建议可以持有到年底再放售,到时候成交价会比现在再有7%~9%的涨幅。
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