9月4日,一场在北京土地市场上映的励志电影,令人久久无法平静。
经过60多轮的拉锯战后,融创以折合每平方米7.3万元这样一个刷新北京乃至全国土地单价最高纪录的价格,击败了中海、招商等一批地产行业巨头,拿下了北京三环内的农展馆地块。
如果发生在2010年,这几乎让人难以置信。彼时,融创的全年销售额不过80.5亿元;而4日的地块,融创总共需支付43.24亿元。此前,融创还连续在北京、上海、杭州等多地收购项目和土地。
事实上,正是最近两年的迅速成长,让融创有了和龙头企业叫板的能力。在融创的身后,阳光城、旭辉等一批中型房地产商也在以接近100%的销售增速进行快速扩张,向龙头位置步步逼近。
这些房企给仍在苦苦挣扎的中小地产商一个启示:在“大鱼吃小鱼”的地产行业,小地产商仍然有机会颠覆旧有格局,取代传统豪门成为新的龙头。
不同经营模式致企业命运分化/
融创中国2010年年报清楚表明,截至2010年12月31日,这家公司的净资产仅人民币46.63亿元,比今年被绿地收购的盛高置地高出1亿多元,而目前正在悄然退出房地产业的上海新梅,彼时的净资产较融创略高些,总规模为57亿元。
但是,仅仅两年半时间,上述三家企业的状态,就发生了翻天覆地的变化。融创中国的最新财报显示,其净资产规模在两年半时间里已增长至143.99亿元,而被绿地收购的盛高置地,截至今年上半年,净资产规模依然只有45.1亿元。
是什么决定了其截然不同的命运?
三家公司不同的经营打算,也许为后来三家企业的不同结局埋下了“伏笔”。
融创2010年的年报披露,公司将在2011年更好地在已进入的城市中,把握土地收购机会,坚持在北京、天津、重庆、苏南四个目标地区做精品战略。
因为一线城市的限购,上海新梅则主要把精力放在三四线城市。除了做好江阴项目的开发外,也在长三角区域三、四线城市积极寻求新的土地和项目储备。
盛高置地虽然在2010年的年报里披露,会加快开发及推出新项目,但事实上,其在2011年的销售表现却惨不忍睹,仅仅卖出了32.1亿元,比上一年下跌了50%。而融创同年的销售业绩是192亿元,比前一年增长了130%。
2011年的不同表现,导致上述三家净资产规模相近的企业,在此后两年结局迥异。盛高置地在今年5月最终被绿地收购,上海新梅则在半年报中披露公司正计划转型,并已将唯一在开发的江阴新兰房地产开发有限公司项目股权出售给大股东。
同样,从资产规模上看,2010年只是中小型企业的阳光城、旭辉也在最近一年中迅速增长。以阳光城为例,今年上半年的销售额达到87亿元,已经超过了去年全年的销售业绩;而旭辉集团今年上半年的销售及利润均创下历史新高:合同销售额同比大幅增长96%至人民币71.56亿元,净利润同比增加6%至8.54亿元。
高周转令部分中小房企由弱转强/
此前,有一个论调在地产业广泛流行:在行业整合的大潮下,中小房企的结局必然是被吞并或者主动退出。然而,融创、阳光城和旭辉的经历却告诉业界,中小房企在这一轮行业中也能有机会。
那么,是不是所有房企都能像融创一样,在短短几年中迅速生长呢?
一家行业龙头房企的品牌负责人认为,可能性不大。他表示,和2009年相比,房企眼下的生长环境变得更为扑朔多变。
而来自业内的分析进一步指出,中小房企要想在白银时代后来居上,必须重新调整企业经营的模式,标准化的快速开发、销售,成为这些企业成功的根本原因。
以阳光城为例,东兴证券的研究报告称,阳光城强调标准化和快速周转的策略,战略方面强调精准投资,对于公司整体的职能进行优化。在成立新部门建立新职能的同时,理顺总公司与项目公司关系,后者把精力投入项目的建设和运营上。 克而瑞的分析师朱一鸣透露,坚持高周转,让阳光城尝到了甜头。以厦门翡丽湾项目为例,阳光城于2012年中取得该地块,6个月后即推售160套联排别墅,28分钟即售罄,创造了当地市场最快销售纪录。2013年4月26日,厦门翡丽湾再次开盘,当天实现认购1115套公寓,销售金额11.08亿元,再次刷新厦门房地产史上单次推盘量和单次开盘成交量最高纪录。至此,该项目在拿地后不足一年的时间内实现近18亿元业绩,被行业称为“阳光城速度”。
阳光城内部的规定是,从拿地到销售的建设开发周期一般在6到8个月内,并作为绩效考核指标。“这实则是考验企业通过优秀产品的标准化与复制,快速开发建设,短时间内迅速去库化。契合市场景气变化,灵活制定价格与推盘节奏。”朱一鸣指出,“同时,企业应该实行项目制扁平化管理,减少管理层次,提升运营效率,使项目开发速度得到很大提升。”
同样受惠于公司治理的,还有旭辉集团。按照总裁林峰的说法,在香港成功上市,让旭辉在企业治理上至少上升了几个层次。严格执行高周转策略,并严格标准化地生产刚性需求的住宅,让旭辉受益颇多。而从龙湖和万科引进的团队,更进一步提升了旭辉营销和工程管理能力。
至于融创,《每日经济新闻》此前就曾报道,融创中国董事长孙宏斌提出一个观点,认为土地储备过多,也许会因为地价和房价的下跌而出现风险。因此,他要求更为高速地周转。据他透露,融创旗下的项目有一半都在施工和销售,而不像其他企业那样,每幅地块都只开发了一小部分。
“在售价为王的品牌营销时代,房企的主要利润来源是土地升值和房价上涨。因此,企业大多采取捂盘、惜售,旷日持久的拉锯式营销来抬高售价,力争将每次投资的利润最大化。”朱一鸣认为,对于大多数的中小房企来说,只有尽可能地加快周转率,才有机会在房地产趋向整合的年代,成为行业的黑马。
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