土地流转信托产品有望近期面市

　　顺应农村土地流转改革的大趋势,土地流转信托近期有望获得长足发展。中国证券报记者获悉,由北京国际信托有限公司(简称“北京信托”)主导的土地流转信托产品近期有望推出,涉及的土地范围覆盖多个省份。此前湖南益阳和福建沙县也曾成立相关公司试水土地流转信托。

　　业内人士认为,土地流转信托模式的运营对于提高农村土地流转效率、规范农村土地流转运作大有裨益。在城镇化促进土地制度改革的关口,土地流转信托很有推广的价值,有望获得政策支持。

　　加快农村土地流转

　　土地流转信托以实现农村土地流转为目的,基本原理是将农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭证定期领取收益。

　　根据北京信托披露的信息,该公司的土地流转信托已在北京、江苏、河北以及东北省份推进,预计今年可以做到3万亩左右。具体运作模式目前尚不明朗,产品设计方仍在与合作方沟通洽谈,还需监管层的批复。

　　今年8月,北京信托发布的《中国土地信托流转实证研究报告》提出,在农村土地流转中引入信托制度,利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能,加快农村土地流转和利用,可以使产权充分市场化,实现土地流转的公平与效率。

　　北京信托的尝试并非第一例。2011年5月,福建沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立,试水土地信托流转。2012年6月,湖南益阳实现农村土地承包经营权的确权颁证,并在此基础上推进土地信托流转。上述两地的模式类似,即政府出资在乡镇设立土地信托机构,农民在自愿的前提下,将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构并签订土地信托合同,农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。

　　具备推广价值

　　业内人士表示,从福建沙县和湖南益阳的尝试不难看出,土地信托流转能明显提高土地流转效率,并且不会突破现有的制度框架,在经济发达、农村土地确权工作完成较好的东部地区具有推广价值。

　　一位接近国土部的专家对中国证券报记者表示,土地流转信托将金融创新融入土地流转,虽然效果明显,但前提是完善农村土地确权和土地登记托管制度、建设土地流转信托的流通市场,因此门槛颇高。但从长远来看,一旦土地资源被盘活,这种模式的市场空间较大,并能给地方政府和农民带来稳定的收益,解决现行土地征收制度弊端。

　　随着新型城镇化的推进,农村产业结构发生变化,劳动力大量转移,农村土地的流转迫在眉睫。目前多个城市已开展农村集体建设用地流转试点。

　　在十八届三中全会召开之前,市场对于土地制度改革的预期强烈。业内人士表示,由于相关法律制度的修订进程缓慢,城乡土地的自由流转恐难在短期内实现。在现有的框架下,加快农村土地的流转可能是未来的政策着力点。在十八届三中全会之后,中央可能挑选现有的试点进行推广,浙江、嘉兴等地的方案可能在更多地方铺开,土地流转信托也可能获得政策支持。