几乎被资本市场淡忘的杭钢股份(600126),因沾光土地流转热门概念,陡然成了明星。9月4日到9日的四个交易日里,公司股价涨幅近四成,潜伏其间的昔日“基金一哥”王亚伟也一举“正名”。
有媒体报道,公司整体搬迁后土地重估价值最高可达400亿。尽管公司连发公告澄清,仍熄灭不了资金的炒作热情。在主业不济的当下,腾挪换地、一夜暴富成为钢铁板块拨云见日的背后逻辑,但这个故事真有想像中那般美妙吗?
卷“土”重来
2012年亏损3.8亿元,2013年上半年亏损7149万元,杭钢股份受到资本市场的冷遇可想而知。今年4月19日,公司2012年年度股东大会现场未现机构和券商研究员的身影,因人气实在不足,原计划当天下午举办的“投资者接待日活动”自动取消。
值得一提的是,公司一季报显示,王亚伟执掌的昀沣证券投资集合资金信托计划位列前十大流通股东第四席,新入485万股。截至今年二季度末,这一持股数未有变化。
“一哥”的心思不难猜。2012年7月,浙江省政府下发大气污染防治实施方案,要求县以上城市加快实施“腾笼换鸟”,启动杭钢股份等市区内重污染企业的搬迁和关停工作。方案一经公布,资本市场对杭钢股份因搬迁带来的红利预期便开始升温。
整体搬迁注定是漫长的过程。上半年,有知情人士对《金证券》透露,杭钢尚未就随迁意向和安置问题与员工进行沟通。今年二季度末,杭钢股份股价下探至2.78元的新低,惹得众人感慨,“一哥的英名或毁于杭钢”。
孰料在9月初,杭钢股份将在4年内启动搬迁计划的消息传出,土地重估价值最高或达400亿。二级市场上公司股价立即扶摇直上。
9月5日晚间,杭钢股份紧急发布公告,称公司及控股子公司生产经营用地共2230亩,分别与浙江省国土资源厅签订《国有土地租赁合同》,租赁期限为50年。公司向控股股东杭钢集团征询,杭钢积极做好城市钢厂迁建前期准备工作,省政府也成立了杭钢迁建工作协调小组,但鉴于城市钢厂迁建项目方案需经国家有关部门核准,因此杭钢迁建工作目前尚未有时间表。
尽管有媒体将公司称为“误搭”土地流转概念,并不妨碍公司股价次日再度涨停。短短几日,王亚伟即在杭钢股份上打了翻身仗。
60亿补偿?
“市场资金并不傻,公司强调土地性质为租赁使用,实际上同样能获得土地补偿款。而且,公司公告中透露省政府新进成立协调小组,传递了整体搬迁越来越近的信号。”昨日,深圳一研究员对《金证券》记者称。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的合法方式之一,而国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》明确规定,“国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权,因社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,应对承租人给予合理补偿。”
接下来的问题是,杭钢股份究竟能落袋多少?
有热心的券商研究员试图接住这道考题。《金证券》拿到的一份公司土地补偿分析报告显示,研究员将同城的杭锅股份(002534)作比,2012年9月28日,该公司与相关单位签订了《搬迁及补偿协议书》,公司搬迁面积约351.13亩,共补偿约9.75亿元,平均每亩补偿标准为277.72万元。
在研究员看来,杭锅搬迁地址与杭钢搬迁地址均处中心城区,二者所处地段地价具有可比性。另外,杭锅搬迁补偿协议是2012年9月签订,距离目前时间将近1年,从地价走势平稳等来看也具有参考性。
据此,该研究员以杭锅搬迁土地平均每亩补偿标准折算,杭钢股份获得的土地补偿金为61.93亿元。
过度预期
60亿元的估算是否靠谱?昨日,《金证券》记者找到了一位杭州当地的土地估价师。他介绍,按照国家规定,对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等诸多因素。“所以不能简单将补偿总额除以拆迁面积得出平均每亩补偿标准,以此来估算另一家公司的补偿额。事实上杭州每年的补偿标准都在变,土地估价师即便对被征收房屋进行实地查勘,也没办法当即提供一个大概的补偿金额,这里面涉及的环节太多。”
这位土地估价师同时提醒,“企业获得土地补偿,投资者通常希望这笔财富会在某个财务年度扮靓公司财报,但大多数时候搬迁补偿额并非一次性支付,而是随搬迁进度逐步支付。更重要的是,杭钢这笔补偿额需要投入到新址建设中。”
杭锅股份在去年10月的公告中曾透露,公司确保收到的搬迁补偿款专款专用,公司本部、工业锅炉搬迁补偿收入扣除搬迁支出、固定资产重置支出后并无余额,仅杭锅通用剩余1688.3万元,因此搬迁补偿事宜对公司2012年度当期利润无重大影响。
随着环保搬迁压力日益紧迫,钢铁企业土地流转深藏想像空间,不过许多时候不宜做过高预期。
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