房贷收紧 刚需购房如何贷款？

　　绘图:彭雳

　　银行放贷收紧不仅让进入销售旺季的房地产企业很担心,也让不少购房置业者很烦心。银行久久不能放款之余,利率水平又同时在上升,手握合同的购房族是越等越心慌。本期投资周刊为购房族详解目前的银行房贷政策。

　　案例

　　房贷一拖再拖

　　换房族面临违约风险

　　又到金九银十的季节,随着房价节节上升,不少刚需购房置业者最近也开始出手,但尴尬的是,不少真正有刚需的购房人却面临着房贷无法发放的难题。

　　李小姐是广州本地人,准备结婚的她正在着手将她名下40平方米的小房子卖掉,和先生共同换一间稍大的房子。经过一个月的看房,7月份他们已经在海珠区找到一套86平方米的满意二手房,就等李小姐原来的房间出售。好不容易,小房子找到合适的买家,90万元的售价也让李小姐很满意。达成成交后,李小姐迅速与新看中的房子卖家签订协议,卖一买一,就等着旧房子的贷款顺利发放到位可拿出来做首付款。

　　“可是银行迟迟没有放款,买家是在某国有大行申请的商业贷款,本来说商业贷款会比公积金贷款要快,一个多月就能放款,可是到现在已经两个月过去,一直都没音讯,银行也没法承诺放款时间,打电话过去说估计要等3个月。”李小姐说,买房子的一头,已经与原业主签订了协议,首付款期限快到了,再拿不出钱来就面临着违约风险,不仅定金没了,在房价不断攀升的情况下,也担心连房子都“飞”了。

　　事实上,今年下半年以来,这样的情况并不少见,由于大部分银行贷款额度紧张,导致房贷放款大面积延误的情况较为严重。接近监管层的知情人士表示,近期接到相关房贷延误的信访也逐渐多起来。

　　调查

　　新增额度杯水车薪

　　只能价高者得

　　目前,珠三角范围内,不少的股份制银行已经事实上暂停了房贷业务,有部分甚至已经不再接受申请。向来额度较多的国有大行情况也好不了多少。最晚取消房贷折扣优惠的工行目前额度也非常紧张,新申请房贷的甚至需要利率上浮。中行、建行和农行同样是一贷难求。南方日报记者此前调查时,不少网点的工作人员都表示放款现在都说不准,估计要等3个月左右。那事实上意味着,不少购房者的置业梦或许无法在年内实现。

　　“我们行最近已经拨了一笔额度专门满足此前的贷款申请,可也是杯水车薪。”某国有大行信贷业务员对南方日报记者表示,现在很多申请人都迫不及待,宁愿将利率稍微往上调以争取早点放款。

　　“我们也在做动员工作,因为新下来的额度依然是有限的,只要客户愿意做出调整,我们就帮忙做申请,看能否争取到额度。之前其实还积压着很多八五折的申请,但贷款人不愿意调利率,我们也没有办法,只能慢慢等额度再次充足了,至于等到什么时候,真不好说,只能盼望明年年初有新额度。”

　　事实上,珠三角二三线城市情况也亦如此。不少地方的中行、建行、邮政、广发、交行、招商等都已经执行首套房贷利率上浮10%的政策。记者计算过,商业贷款100万元,20年还款,基准利率比8.5折月供多568元,总利息多13.6万。若再上浮10%,则月供要再多近400元。

　　探因

　　额度、利润、成本多重压力

　　房贷食之无味

　　上述国有行信贷业务员表示,今年上半年房贷实在是太热了,房屋成交量不断上升。“我们上半年已经完成了全年的额度任务。现在已经是超额了,因此下半年就及时调整了政策,将利率往上调。”

　　银行业内人士分析指出,现在央行额度控制很严,信贷资源紧张之下,银行都在调整结构,因此大部分中小股份制银行都暂停了房贷业务,将资金资源更多放到经营贷款和中小企业贷款中。“小微贷款利率现在基本都上浮30%,不少银行经营类贷款甚至已经上浮至50%,一年贷款利率绝对值算下来也有8%左右,5年以上房贷基准利率才6.55%利率,即便上浮1.1倍,也才7.2%,虽然按揭风险相对低,但利差空间也小很多,银行目前都不愿意这部分业务规模太大。”

　　此外,该人士分析表示,房贷属于中长期贷款,从期限匹配角度来看,目前市场普遍预期中长期存款利率将率先放开,因此中长端的资金成本的上行压力大于短端。再加上房地产潜在风险,银行也要将住房按揭贷款控制在一定规模以内。

　　支招

　　三招应对房贷收紧

　　外资行额度相对充裕

　　虽然目前各家国有大行和股份银行纷纷收紧房贷,但计划近期申请房贷购房的刚需一族也不用太担心。事实上,虽然大行资金紧张,但上半年业务不是冲得很厉害的外资银行房贷额度目前还是相对充裕。

　　其中,汇丰银行仍然保留着首套房贷最低8.5折的优惠。该行相关人士表示,只要贷款在100万元以上,是首次贷款置业,根据客户资质,不同银行目前还有相应的房贷利率折扣优惠,最低可以做到8.5折。记者以申请人身份咨询放款会否很难时,该银行业务员表示目前额度情况尚可,没有出现放款积压情况,还是比较容易放款的。

　　与汇丰相似,截至上周恒生、花旗等银行也保持着房贷折扣。“首套房贷可享受基准利率折扣8.5折或9折,并且审批通过后能很快放出款来。”恒生银行一工作人员表示。

　　不过,外资银行申请房贷折扣需要满足一定的条件。“目前我们的人民币首套房贷可以执行基准利率的8.5折优惠,也就是5.5675%的利率水平”,汇丰客服人员告诉记者,申请折扣要根据客户的个人信用情况、还款能力、楼盘情况等一系列条件才能确定优惠幅度,申请贷款额度要在100万元以上。恒生银行也表示,是要申请人符合相关条件,比如是该行优越理财客户,贷款额在150万元以上等,还要看客户的资质和楼盘的地址。

　　公积金贷款更畅通

　　此外,对于资金缺口额度不是很大的贷款申请人,也有银行人士支招可以善用公积金贷款。目前公积金贷款个人贷款额度上限是50万元,家庭公积金贷款最高可以达80万元。“公积金贷款过往比商业贷款要慢很多,但今年7月份情况就已经开始倒挂了。公积金1～2个月基本能够发放下来,但是商业贷款就很难说了。购房人可以积极采用公积金贷款。”

　　按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率,公积金贷款利率4.50%,商业个人住房按揭贷款利率6.55%,公积金贷款利率大约相当于商业银行贷款基准利率的6.9折,放款速度更快的同时,又可以节省利率。

　　此外,对于不少已经贷过两次款有两套房,但是又希望卖一套换一套的家庭来说,申请公积金是目前唯一能操作的方法。“由于已有两次房贷记录,即便你是卖一套再买一套,房屋总数保持两套,但商业贷款是’认房又认贷’的,再贷款我们也只能按照三套房贷来处理,严格不能贷。而公积金则只‘认房’,还可做。”

　　缺口不大可用P2P

　　此外,还有业内人士支招,对于银行迟迟不能放贷导致的换房“违约”风险,如果首付缺口不是很大,可以考虑到发达的P2P网络借贷处申请几十万元的“过桥”贷款,暂时缓解首付款烫手山芋。记者看到宜信旗下的宜人贷无抵押无担保贷款最高可以贷款50万元,一年期贷款年化利率为10%,最长3年贷款年化利率12%。

　　相关工作人员表示,申请借款审核需要1—2个工作日,然后等待出借人进行投标,一般为7天左右,但根据具体情况而定。满标后三个工作日之内会进行款项支付,款项直接打到贷款人相应的帐户。

　　目前P2P网络借贷发展势头强劲,人人贷、陆金所、宜信……众多网络借贷公司都瞄准了短期资金需求的贷款人和资金无好去处的投资人。