漫画／高岳
房地产中介机构在买卖双方交易中,为了追求动辄几万、几十万的中介费,而背弃居间义务和诚信原则、规避甚至违反法律规定的行为时有发生。
纠纷中,房地产中介机构正越来越多地扮演着“当事人”的角色。据北京市第一中级人民法院统计,该院三年多共审结二手房屋买卖合同纠纷2374件,其中一方当事人为中介机构的案件达2065件,约占全部二手房屋合同纠纷总数的87%。
600万购学区房却“指标已用”
作为北京二手房交易中的宠儿,由于房源稀缺,近年来学区房价格扶摇直上,甚至达到10万元/平方米。在巨额利润的刺激下,某些中介公司明知房屋存在可能影响交易达成的因素,却不履行居间义务,故意怠于告知。
2012年9月,赵明将已购买十年的商品房委托某知名中介公司挂牌销售,并声称是市重点小学的学区房。该中介公司将房屋信息制成广告牌对外张贴,内容为:“某小区,130平米南房,学区房,欲购从速,售价610万”。
王燕看到后,决定通过该中介公司购买二手房,并向中介公司明确要求必须为市重点小学的学区房。中介公司最终促成双方交易,并收取王燕20万余元佣金。双方在合同中明确约定,购房目的是“为孩子上学,购买学区房”。
然而,刚交完首付款不久,王燕就了解到,该重点小学对“学区房”另有限定性要求:在该房屋内以前没有人用过上学指标。而王燕所购房屋之前已使用过上学指标,也就是说,其购买的房屋已经无法达到孩子上学的目的。
于是,王燕决定不再履行付款义务,并将赵明和中介公司共同诉至法院,要求解除房屋买卖合同,退还已付房款,退还居间服务费,赔偿损失。
对此,该中介公司答辩称,交易房屋是否是学区房,自己没有能力审查,不存在任何过错,不同意退还中介服务费。另外,房屋的确是学区房,因为学校政策导致王燕孩子不能入学,不是自己能够控制的。
最终法院认为,在本案中,卖方存在隐瞒房屋关键信息——是否是学区房的故意。中介公司门店长驻小区附近,对学区房的政策显然是应知的,也是完全有能力调查清楚的。中介公司不尽调查义务,放任结果的发生,而且将学区房的承诺放进广告,导致买方做出了错误的决策。因此,中介公司应当退还中介费。
协助虚构纳税证明逃避限购
北京住房限购政策出台后,由于户籍、纳税及社保年限等购房条件的限制,二手房交易量受到较大影响。据了解,为了谋取利益,个别中介机构不惜协助不符合购房条件的买受人,虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明,以逃避限购政策的规制。
2012年8月,李岩与张彤在某中介公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。张彤为外地户口,一直在北京工作,但是纳税记录不连续。在这种情况下,该中介公司既未对买房人的购买资格进行调查,也未告知卖房人相关政策要求,便一口承诺能够帮买房人“办好此事”。
根据合同约定,张彤向李岩支付了含定金在内的首付款160万元,李岩亦向张彤交付了房屋。后因张彤纳税记录不连续未能通过买房资格核验,卖房人李岩起诉要求解除合同,对方向自己赔偿损失。而张彤则要求中介公司返还中介服务费,赔偿损失。
法院认为,买房人购买诉争房屋具有政策性障碍,中介公司除了调查买方购房资格外,还应当在居间服务中对买卖双方进行政策解释,对于明知无法促成买房的交易,应当遵守诚信原则,即时叫停。中介公司明知交易有政策障碍,还促成交易,甚至向买方承诺可以规避政策,属于严重失职,应当承担退还居间费、赔偿损失的责任。
未尽审查义务致交易无效
二手房的法律性质复杂多样,除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。现实中,部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,也引发了大量纠纷。
2011年5月,购房人肖丽与售房人郭强以及某中介公司三方签订了房屋买卖合同,约定郭强以180万元的价格,将其所有的位于北京市海淀区某小区一套房屋卖给肖丽。此后,肖丽向郭强支付首付款69万元,向中介公司支付居间代理费4.8万元。
在合同的房屋性质一栏,中介公司填写确认诉争房屋为已购公有住房。在“是否为央产房”的调查表上划了“×”。
然而,当买卖双方在办理房屋过户手续时,却被有关房屋管理部门告知诉争房屋系央产房,需要卖方及其配偶单位办理相关手续后,方可上市交易。此后,郭强虽积极配合咨询房屋上市所需办理的相关手续,但始终未办理完备房屋上市交易的必要手续。肖丽随后将郭强及中介公司诉至法院,要求退还购房款项并赔偿相应损失。
法院认为,本案中,中介公司对于央产房是否能够上市未尽审核义务就仓促促成交易,甚至连房屋性质都未询问卖房人,应该说在居间行为中未尽调查和告知的义务,存在居间中的失职行为,最终因为房屋交易流产应当承担相应的责任,本案中判决其返还居间费。(文中所有人物均为化名)
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