库存压垮“小阳春” 楼市难逃“倒春寒”

　　经过多年演变，房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下，往年出现的楼市“小阳春”，今年不仅难以再现，甚至有演变成“倒春寒”的风险。

　　在经过2013年的楼市“大丰收”之后，今年房地产企业的日子似乎变得不好过了。春节之后，房地产市场不断传出利空消息，从部分三四线城市库存积压严重，到一二线城市部分项目降价，再到浙江、广西部分房企资金链断裂，勾勒出房地产泡沫破裂的逻辑链条。人们不禁会问，楼市系统性风险究竟离我们还有多远？

　　19日，两家地产公司天保基建和中茵股份非公开发行A股股票的申请获批。对于房地产企业来说，股权再融资无疑是缓解资金困境的重要渠道。另一方面，对于早就设好“防火墙”的银行来说，个别房企资金链断裂的消息尚不构成重大风险。据了解，浙江的大部分银行已开始排查风险，但类似个案仍有可能继续出现。业内人士认为，经过多年的演变，房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下，往年出现的楼市“小阳春”，今年不仅难以再现，甚至有演变成“倒春寒”的风险。

　　债务违约案例料难避免

　　3月中旬，浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境，共有19家银行和其他金融机构涉及其中。若该企业最终被认定资金链断裂，将成为今年首例房地产债务违约事件，并可能对当地的金融体系带来不小冲击。

　　这个案例使市场颇为恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民间借贷规模大、链条长，且房地产业杠杆率较高的地区，一旦出现大规模债务违约，很容易引发系统性风险。其二，与当前市场的大背景有关。2014年春节之后，房地产市场利空消息不断。媒体先是爆出一些三四线城市楼市库存过剩，有些地区的公职人员甚至被要求参与卖房。此后，部分区域的房地产项目出现降价，且已经蔓延到广州、北京等一线城市。

　　在我国房地产业市场版图中，浙江的重要地位不言而喻，且上一轮市场调整，正是肇始于浙江温州。而本轮最初启动降价的楼盘项目是浙江杭州。业内人士认为，一旦浙江楼市发生大规模债务违约，很可能意味着房地产业新一轮调整的开始。

　　在资金面上，房地产业并未出现大的问题。根据国家统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%；自筹资金8256亿元，增长12.6%。

　　分析人士指出，房地产企业内部已经出现分化，与大型房企相比，中小房企的资金成本相对偏高，部分区域布局相对单一，很难形成足够的抗风险能力。据悉，兴润置业出现资金问题只是“冰山一角”，一些产品线不合理的中小房企已经遭遇到资金困境。

　　某股份制银行宁波分行人士透露：“据我了解，从去年下半年开始，有几家大房企也开始收缩规模了。比如把地方分公司、子公司的资金调配权限收归总公司，因为许多大房企都有自己的财务公司，一般数额不大的融资需求，他们内部就可以消化，但去年下半年开始也紧张起来了。”

　　中原地产分析师张大伟表示，房地产市场持续的暴涨，依赖的是信心。随着利空消息的持续扩散，黄金般重要的信心已经开始动摇。2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。而伴随着这种调整，房地产企业债务违约的情况还将继续出现。

　　楼市库存压力继续加大

　　造成部分房企资金链紧张的“罪魁祸首”，很大程度上在于不断积压的库存。根据国家统计局数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米。按照当前的销售进度，足够10个月消化。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆指出，全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势，但市场整体库存不断增加却是事实。其中，一些结构性的库存情况颇为值得关注。

　　首先，不同城市库存及待售面积进一步加剧分化。一线和部分二线城市供应相对不足，甚至出现库存告急，而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多三四线城市则增长较快，空置率较高，甚至出现了大量“鬼城”。

　　其次，不同类型的商品房呈现加速分化，中小套型的刚需和首改型住宅去库存速度较快，而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产，据兰德咨询的一项调查数据显示，我国上市房企中含有商业地产业务的，相对于资产值，租金收入仅占1.5%左右，而净收益大都为负。因为供应量依然有增无减，可以预见今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低，库存量和空置率会进一步上升。这是商业地产不得不面临的窘境。

　　第三，不同企业的存货情况更是在加速分化。在截至3月11日发布年报的22家上市房企中，13家企业存货出现增长。其中，三家企业增长30%以上，大名城增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%。数据还显示，截至2013年末，万科存货3311亿元，同比增长29.79%，比2012年末提高7.3个百分点。

　　宋延庆表示，许多三四线城市的商品房空置率非常高。即便是一线城市，所谓热销也只是个别项目，许多项目已陷入销售不畅的窘境。2014年下半年或进入新一轮高存货期，很有可能敲响行业及开发商的资金警钟。

　　野村证券认为，中国房地产行业的过度供给问题会持续恶化，系统性风险也会进一步增加。供给过剩、库存持续增加、劳动力回流等问题均会加大房地产行业面临的风险，且风险主要集中于三四线城市。2014年房地产行业分化或更明显，过度供给问题也会更加突出。

　　在库存不断增加的同时，市场销售始终不见起色。以北京为例，根据北京市住建委的数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%。从成交额看，北京商品住宅合计签约818.8亿元，同比下降58%。

　　分析人士认为，三四线城市销售迟缓，主要由于供大于求所致；而一二线城市楼市未回暖，则由于高房价背离了市场购买力，迫使价格下调。

　　值得注意的是，信贷政策的意外紧缩也是影响销售的重要原因。2013年的首套房贷款利率85折优惠如今已经绝迹，在当前的房地产按揭贷款中，基准利率已成主流，部分银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率。这在很大程度上提高了购房者的实际成本。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，今年3月的楼市注定难以维持去年同期成交高位。

　　房地产贷款风险可控

　　一位国有大行总行信贷部人士表示，早从2013年开始，该行就已经开始严格控制房地产相关贷款的投放，对于房地产企业的“名单制”管理也比较严格。“我们的门槛设定的比较高，除非是招保万金这类全国一流房企的项目，其他我们只贷给有国资背景的房企。那些非一线城市的房地产项目贷款利率也会相对高一些，只有少数几家全国一流房企可以享受贷款基准利率。”

　　该人士还透露，今年银行的信贷额度较紧张。“我们银行对于每年新增贷款中房地产贷款的占比是有限制的，而且每个地市分行能够拿到的信贷额度也不一样。据我了解，目前江浙一些地市分行的房地产贷款额度已经用得差不多了，其中大部分是做资质较好房企的存量授信。”

　　浙江奉化龙头房企兴润置业因无法偿还债务而破产的消息，引发了浙江当地银行业对房地产行业及其信贷违约风险的担忧。浙江当地银行业内人士认为：“虽然兴润只是个案，但是江浙的企业普遍都有互保、联保的习惯。目前大部分银行都开始从内部排查了，看有没有关联的客户、资金。”

　　上述人士告诉记者，虽然该行目前并未有贷款投向兴润置业，但这两天该行也在开始仔细排查行内客户，以及房地产贷款客户的抵押物情况。“我们2013年以来房地产贷款就做得比较少了，即使要做也必须是宁波市核心地段的项目，像奉化这类地区的房地产项目我们基本不介入。”他坦言，目前总行虽然允许各分行上报房地产项目，但是批贷流程非常严格。

　　中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，目前中国的房地产贷款风险总体可控，还远未到上升为金融系统性风险的程度。不排除未来仍有类似的个案发生，但引发“违约潮”的可能性很小。“在银行拨备充足的情况下，适度曝露违约风险，对整个金融体系是好事，实际上以前整个信贷资源配置是极度扭曲的。”曾刚指出，一方面，目前房地产贷款占银行信贷的比重比较低，远低于欧美发达国家的占比；另一方面，数据显示，房地产贷款的损失率也是比较低的。

　　“兴润置业的个案，我相信实际损失应该不大，考虑到抵押物价值以及可能的重组，不良风险应该可以正常释放。不可否认，江浙地区受经济周期影响是比较大的，但对于商业银行来说，这些地区的制造业、钢贸等领域贷款才是风险高发区。”中国银行国际金融研究所宏观经济研究主管温彬表示。

　　温彬说，近几年房地产开发贷款一直是银行控制投放的领域，目前房地产开发企业资金来源中银行贷款占比已从2009年的20%下降到16%。在利率市场化加速的背景下，银行负债成本的快速上升导致住房按揭贷款投放也受到一定限制，提高按揭贷款利率水平已成普遍趋势。但由于对影子银行监管日益加强，信托、债券、委托贷款等其他非银行信贷资金来源正在随之减少，因此，今年房地产开发贷款占房地产开发企业资金来源的比重或许会重返20%以上。不过，在房地产贷款结构上银行会更侧重支持保障房建设项目。在风险防范方面，银行会通过提高开发贷款利率、增加拨备等方式应对房地产市场的潜在风险。