泛海建设董事长韩晓生表示，未来泛海的地产、金融和战略投资三块业务将三分天下
“房地产行业由于自身行业属性，多数企业都无法避免重资产运营，资金压力和风险也相应难以化解。”一位业内人士向本报记者表示，但现在不少房企都力图改变这种发展模式，而与资本市场结合，与金融资产挂钩，将重资产转化为轻资产经营，这是不少房企暗中寻求利益最大化的发展战略途径。
值得一提的是，泛海建设酝酿多年之后，轻资产化发展战略正式浮出水面。3月28日，停牌一周的泛海建设复牌，宣布以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权，泛海建设也将从房地产企业转变为“地产+金融 +战略投资”的综合性上市公司，同时将更名为“泛海控股”。
“公司在做一个重大的战略转型。”泛海建设董事会秘书陈怀东向《证券日报》记者表示，在不收缩地产业务且以此为基础的背景下，将大股东的部分优质资产注入上市公司，形成多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局，泛海会通过转型发展以增加新的经营业务及利润增长点。
向轻资产化扩张
3月27日晚间，泛海建设正式发布公告宣布，将收购控股股东中国泛海控股集团有限公司持有的民生证券66.799%股权，以及第二大股东泛海能源投资股份有限公司持有的民生证券6.2%股权。收购完成后，泛海建设将持有民生证券72.999%股权，成为该公司控股股东。
据记者了解，截至2013年12月31日，民生证券的总资产为129.51亿元，净资产为32.63亿元，2013年度实现营业收入13.07亿元，利润总额1.5亿元，实现净利润1.02亿元（以上数据未经审计）。而泛海建设将以现金支付方式完成交易。
“这次转型不是小打小闹，不是我随便攒了一个概念倒腾股价，泛海不会做这种事情。”韩晓生向记者直言，这是一次真正意义上的转型，是基于大股东证券资产注入的转型，泛海将完成地产和金融的结合，加上其它的战略投资，这些产业未来将在一个上市公司的平台下，形成行业本身互补、多业并举、互为支撑、联动发展的新业务格局。
不过，对于证券资产注入可否充盈公司资金链问题，韩晓生坦言，整体来讲，证券资产注入上市公司是作为产业支撑，不是为了地产业务而搭建的融资输血平台，更多是为了做大做强证券行业本身，从而实现对整个上市公司的产业支撑。
鉴于此，韩晓生认为，泛海这次转型比较理想，与其它地产企业的转型相比，泛海“更为彻底”。
事实上，有业内分析师认为，泛海建设此次转型升级，除了有利于扩展上市公司业务规模，寻求新的利润增长点外，借助资本市场平台，可以为公司相关产业后续发展提供推动力，进而提升企业的综合竞争力和盈利能力。
然而，更为值得注意的是，泛海此次转型的点睛之笔或许在于将上市公司原本重资产发展模式转向了轻资产化经营。
对此，中投证券分析师李少明在其研究报告中也表示，泛海建设此次转型将在未来几年公司房地产利润高速释放、大规模现金回流的背景下，泛海建设迈出了“轻资产业务模式”的第一步，这将有效提升股东回报最大化，为实现公司做大做强、市值稳步增长的目标奠定基础。
不收缩地产业务
不过，在韩晓生眼中，中国地产行业已经有了二十多年的发展，特别是住宅和商用物业市场正逐渐进入饱和期。鉴于此，万科、恒大入股银行，还有很多企业跟互联网牵手，多数房企都正千方百计地寻找转型出路。
韩晓生依然认为，在新型城镇化的机遇下，泛海仍将以房地产业务为基础。而且在“今后一段时间内是一个重要基础，在此基础上，适合未来长期发展的新业务将逐渐进入上市公司”。
对此，陈怀东补充道，泛海不会收缩地产业务，反倒会做优做强。在2014年的开发计划中，房地产板块总开工面积为613万平方米，同比提升36%；续建面积448万平方米，同比提升58%。
而对于地产、金融和战略投资三大业务板块的分布，韩晓生向《证券日报》记者透露，“三块业务将三分天下，在总资产规模、总盈利能力、总的对上市公司的支撑方面能起到三足鼎立的作用，而不是为了补充地产业务，或者以哪一个产业为龙头式的方式发展”。
韩晓生进一步透露：“在整个地产业务方面，未来5年总资产规模将达到1000亿元左右，收入达到百亿元级。当然，金融业务会发展快一些，地产也不会放弃，毕竟今后的很长一段时间需要指望地产。”
据记者了解，在地产业务方面，泛海不到60%的产品业态为住宅，其它为商业物业等综合性产品，而与万达相比，其商用物业更偏向商务型。此外，备受关注的泛海旗下北京东四环东风乡地块拆迁已经完成76%以上，其二期产品就是集商业、酒店和写字楼等产品业态为一体。
更为值得注意的是，《证券日报》记者获悉，泛海建设目前拥有土地储备1200万平方米的土地储备。实际上，泛海一开始在拿地方面下的功夫就比较大，基本都是以“平方公里级”规模拿地，且大量土地都位于北京、上海等一线城市的中心地段。这也是泛海能够连续三年保持毛利率51%以上高盈利空间的杀手锏，而且也是未来将做优做强地产业务的“干货”。
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