18日, 70个大中城市住宅销售价格变动情况出炉。不出市场预料,4月份全国70个大中城市的房价涨幅在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月,70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个,创2013年以来新低。新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。在业内人士来,房价涨幅的持续收窄意味着楼市已经明确地进入新一轮的调整期,市场疲弱、房价回落在未来的一段时间内将会持续。
房价回落趋势已明
根据国家统计局发布的数据,在新建商品住宅的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,持平的城市有18个,上涨的城市有44个。而在二手住房的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,持平的城市有13个,上涨的城市仅有35个。
新建商品住宅价格出现上涨的城市个数进入“40”的区间,这是自2012年年底以来的首次,与今年1月到3月,分别为62个、57个、56个的房价上涨城市数量相比,4月房价上涨城市的数量出现了明显下滑。
相较之下,二手住宅价格的变化更是明显,出现上涨的城市个数与未涨城市的个数首次持平,价格上涨城市数量仅为35个也创下这一数据的新低。
除了环比价格上涨的城市个数之外,4月70城市环比平均价格指数同样出现大幅度的涨幅回落。新建商品住宅和二手房的环比平均价格指数上涨分别仅为0.06和0.07,尽管这一数据已经连续数月收窄回落,但涨幅仅出现在小数点两位之后,还是创下2012年年底以来的新低。
在连续出现价格下跌的杭州等城市的引领下,价格调整城市从点开始蔓延到块状,华东区域整体楼市出现颓势,杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、九江、赣州均出现价格下跌。在中原地产首席分析师张大伟看来,4月浙江、江苏、江西等华东省份已经出现区域性的房价下跌,调整的速度在加快。
资金紧张、供需逆转加速市场调整
尽管国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时,谨慎地使用了“总体平稳小幅上升、涨幅继续收窄”这样的字眼,但市场的现实和此前不断出炉的房地产核心指标数据已经表明中国楼市正在经历一次转折性的变化。
在张大伟看来,相比2008年、2011年出现的因政策调整而导致的市场回落,2014年调整的主要原因在于资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧;以及全国总体楼市供应告别绝对短缺,三、四线城市出现供应过剩而产生的供需逆转。“这次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,这可能会导致本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市核心区,都有可能出现明显的价格调整。”
就在上周,国家统计局公布的1-4月房地产运行情况的各项数据显示,被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标——开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等,几乎全线回落。
其中,2014年4月商品住宅销售面积与3月相比明显回落,环比降幅高达20.8%。链家地产市场研究部研究员张旭表示,按照往年惯例,4月商品住宅销售面积一般低于3月和5月。而今年市场冷淡,需求观望情绪浓重,入市积极性降低也对商品住宅的销售造成了较大的影响。
统计局的数据显示,2014年1-4月,房地产到位资金37200亿元,同比上涨4.5%,涨幅较上月减少2.1个百分点。其中,定金及预收款9019亿元,同比下降7.8%,个人按揭贷款4238亿元,同比下降3.1%,为2012年下半年以来首次出现同比下降。
“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,供需格局悄然生变。”张大伟表示。
地方松绑楼市调控难抵市场颓势
房价的逐渐回落让越来越多的城市坐不住了。自4月底开始,以南宁为代表的10多个城市开始从不同方向调整现行的房地产政策,试图通过政策上的松绑重启楼市。随着房价调整的趋势明确,地方救市的积极性更是明显增加。
然而,在众多业内人士看来,在资金面没有出现明显好转的情况下,地方政府松绑楼市的做法并不能够改变市场调整的大势。
就在上周,中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会,监管层自去年四季度以来首度发声,要求商业银行对首套房房贷需求给予支持。但是,由于货币政策趋于从紧的现状并未改变,也使得人们对商业银行能够在多大程度上放宽房贷发放存有疑问。
在张大伟看来,楼市供需结构已经出现变化,房地产市场正在进行趋势性的调整,除非货币政策发生大的变化,否则地方政府救市不能改变房地产调整趋势。
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