地产信托占比过高 中融信托面临兑付危机

　　受房地产市场持续降温、信托兑付洪峰到来的双重影响，房地产信托兑付危机开始显现。目前来看，其中受影响较大的有中融国际信托有限公司（下称“中融信托”），其涉及的光耀地产、时代地产等多个房地产信托项目被曝将面临兑付危机。

　　然而，在兑付危机逐渐显现的当下，中融信托仍未停止其在房地产信托上的激进脚步。恒盛地产控股有限公司22日晚间公告，公司透过中融信托筹集最多人民币7亿元的融资。此外，经济导报记者了解到，某地产企业5个月以来共通过信托公司发行17款产品计划，中融信托独占6款。

　　多处“露风”

　　近日，“光耀地产资金链绷紧”的消息被报道之后，这家“中国百强房企”的债务问题就牵动着市场的神经。同样让人担心的是，光耀地产相关项目信托计划的兑付问题。

　　日前，光耀集团董事长郭耀名表示，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔，如今愿意接受一切企业的收购。

　　导报记者了解到，中融信托与光耀地产合作的“中融信托──新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”（下称 “新都信托计划”）于去年8月发行，期限两年，规模1.1亿元，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票收益权。而光耀地产控股的上市公司*ST新都近日发布的公告显示，其名下新都酒店已遭查封。

　　据了解，新都信托计划没有土地抵押，仅有股权质押与股东连带责任担保。业内人士表示，这必然导致新都信托计划的兑付出现问题。

　　实际上，与光耀地产合作的上述信托计划出现问题不是个案，中融信托所涉及时代地产的信托计划兑付危机或许也悄悄隐现。

　　据时代地产公布，截至2014年3月31日，该公司及其附属公司取得合同销售金额约21.1亿元人民币，签约建筑面积约为18.9万平方米。而按照时代地产150亿元的销售目标来计算，时代地产仅完成全年目标的14%。

　　时代地产的历史公告显示，2013年6月底，时代地产的净负债比率一度高达163.6%，比2012年底的116.2%增长不少。为了降低大量拿地带来的高负债率，时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销。在完成上市融资后，2013年底公告显示，其净负债率下降到93.2%。

　　山东某大型地产企业负责人认为，目前投资者对楼市的热情持续下滑，很多城市的楼盘即使降价也很难完成销售目标，时代地产如此惨淡的销售业绩必将导致资金情况进一步紧张，进而导致中融信托涉及时代地产的两个项目或将面临兑付问题。

　　其中一个项目是“时代佳誉股权投资信托”，募资金额9亿元。投资范围是以股权投资和债权投资方式投资于广州市时代地产集团有限公司旗下的珠海市佳誉房地产开发有限公司。项目的截至日期为2016年1月8日。另一个项目是“时代地产东和贷款信托”，募资金额3.5亿元。

　　难阻激进作风

　　此前，某信托分析师对导报记者表示，中融信托在房地产项目上频频遭遇此类危机与其激进的风格分不开。

　　用益信托统计数据显示，2013年全年，中融信托成立87个房地产信托，规模共计515.4亿元，平均收益率在9.73%，占全年成立规模的15%左右。

　　今年以来中融信托共成立22个房地产信托，规模总计78.3亿元，收益率为9.82%，占总规模的9% 左右，仍占不小比例。

　　以恒大地产为例，最近5个月内9家信托公司为其发行成立17只产品，仅12只产品披露信息，合计募资51.875亿。

　　值得注意的是，上述17只产品以中融信托发行最多，独揽6款产品。就在业内对地产融资加紧风控时，中融信托的激进风格一览无余。业内讨论会中，中信信托分析师曾指出，中融信托2014年出现兑付风险事件的概率较大，应该有产品会出现违约。

　　对于上文提到的恒盛地产的7亿元信托计划，业内人士表示，建议投资者谨慎对待。

　　事实上，今年以来中融信托已尝到激进作风的苦果。除了上述地产信托出现兑付危机外，今年中融信托还将迎来矿产信托和平台类信托两类信托的兑付高峰。

　　用益信托统计数据显示，今年中融信托预计到期的基础产业集合信托达111.80亿元，在行业总量中占比达18%。此外统计数据显示，在今年到期的矿产类集合信托中，中融信托占比也较大。