库存压力巨大市场预期不明 房价两年来首现"由涨转跌"

　　18日，统计局发布5月份住宅销售价格变动情况显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比自2012年6月份以来首次由涨转跌，跌幅为0.16%。这意味着，持续两年的房价全面上涨暂时告一段落。

　　对此，业内人士认为，在库存压力大、市场预期不明的背景下，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

　　疲软

　　半数城市下跌

　　新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市仅15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。杭州领跌，环比下滑1.4%，石家庄环比下滑0.7%，宁波环比下滑6%，唐山环比下滑5%，沈阳环比下滑4%。

　　值得一提的是，5月一线城市房价中，除北京环比仍处上涨，广州持平外，上海、深圳均出现下跌。具体来看，北京环比上涨0 .2%，上海则环比下跌0.3%，深圳环比下跌0.2%。

　　二手住房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市达35个，其中，北京领跌，环比跌幅高达0.9%，上海环比下跌0.2%，秦皇岛环比下跌0.7%，福州环比下跌0.6%。

　　同比来看，与去年5月相比，70个大中城市中，新建住房价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。

　　二手房与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.1%，最低为下降8.7%。

　　对此，上海易居房地产研究院郑红玉表示，分类来看，一二三线房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。

　　“房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为15个和19个，分别比4月份减少了29个和16个；持平的城市个数分别为20个和16个，分别比4月份增加了2个和3个；下降的城市个数均为35个，分别比4月份增加了27个和13个。新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；最高涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。

　　对于此次房价下滑的主要原因，刘建伟指出，库存压力较大，市场预期不明，导致房价有所下降。郑红玉也认为，5月份，库存压力空前加大，加上近期市场预期不明，整个楼市观望情绪浓厚，导致成交热度受影响，部分房企销售压力明显增加，一些房企推出优惠促销，均成房价下跌推力。

　　症结

　　库存“压力山大”

　　值得注意的是，一二三线环比涨幅两年来首次齐头并“跌”，而造成这一结果的主要原因是成交下滑、库存高企。

　　易居研究院数据显示，5月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。从市场来看，截至5月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高。而成交方面，北上广深新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。

　　35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。

　　此外，在市场看跌情绪浓厚的背景下，开发商加快推盘节奏，也造成了月度新增供应量大于成交量，使部分未消化的新增供应再度转化为库存。数据显示，5月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2198万平方米，环比增长2.8%，同比增长0.2%。而成交量则仅为1520万平方米，环比增长1.1%，同比减少17.4%

　　值得一提的是，此前沈阳全面放松限购仅一天后就被叫停，其面临的主要原因便是库存压力。截至今年5月底，沈阳新建住宅库存为1828万平方米，环比4月增长6%，同比增长28%，远超京沪，仅次于全国最高天津的2110万平方米，按过去6个月平均销量来算，去化周期将高达22个月。

　　对此，沈阳市国土部门相关工作人员表示，由于沈阳是平原的地理环境，因此，城市面积不断外扩，摊大饼，最后哪哪都成了拔地而起的房地产。

　　“这么多房子不卖怎么行，房子不卖土地也出不去。”上述人员表示，5月沈阳18块土地中，流拍项目高达10块，其余仅为底价拍出，给地方造成巨大压力。

　　各地政府开始选择各种方法刺激需求入市。6月15日，郑州开始实行“组合贷”，降低购房成本，以刺激刚性的首置和改善需求。海口出台房地产新政，海南本省人6月1日起，购单套房120平方米以上可落户海口5人。武汉市下文规定，从7月1日起，毕业超过两年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、一年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户。

　　预判

　　下半年或进入过冷区间

　　在高库存预期转向的背景下，市场人士对短期房地产市场并不看好。郑红玉表示，从数据可以看出，当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

　　链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，首先，导致今年这一轮市场深调的核心因素短期内不会有明显改善。一方面是信贷政策的持续收紧；另一方面，本轮调控的导火索来自于高库存城市的率先降价，因此整体市场库存高企的局面不会很快得到缓解。

　　“除非有显而易见的行政刺激手段，不然市场在短期内仍会维持冷淡状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖双方持续僵持。”张旭认为，这一轮行业深入下调与此前不同，非政策主导的下降，给市场带来的影响可能会更持久。目前，房地产行业形势不容乐观，一二手市场都持续低迷，企业压力上升，或带来新一轮的行业洗牌。

　　中信建投分析师苏雪晶认为，短期销售低位能否缓解，依然需要关注信贷情况的支持力度。在成交量持续下滑的环境下，5月全国整体房价迅速回落，而且目前多数二三线城市库存水平已达到历史高位，预计价格下滑还将持续。

　　中金公司的研究报告也持同样态度。该机构分析认为，房地产行业3年一个小周期，“今年下半年是继2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。预计重点城市房价指数同比调整幅度范围将在5%至10%。”

　　长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国在接受《经济参考报》记者采访时也表示，房地产行业已经感受到冬天要来了。除了超大牌的开发商以外，其他开发商融资都要受到限制。银行拿不到钱，各方也申请不到贷款，而房地产行业本身是资金密集型行业，这对房地产市场影响巨大。

　　“但不会面临崩盘，也不会全面下跌。”张保国认为，在房地产发展周期，现阶段处于正常调整阶段，在城镇化发展下，长期来看整体还是有一个向上的趋势。