房地产市场无回暖迹象 七折利率可望不可及

　　【导读】央行出台房贷新政，不同城市，银行反响各有不同，七折利率可望不可及。经济之声《央广财经评论》本期观点：房地产仍有不确定因素，市场仍在观望。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，9月底，央行出台了房贷新政，“首套房利率最低可打七折”的规定无疑在稍显沉闷的房地产市场激起了一池春水。从媒体上，我们似乎可以感觉到不少地方的楼市有回暖的迹象，然而今天公布的最新房价数据则显示，10月份70个大中城市中，没有一个城市的房价出现环比上涨。在这样的大背景下，银行的房贷利率政策，则开始逐步地分化。

　　根据媒体调查，在上海，建行、中行、交行、工行都没有任何的房贷折扣；与此形成鲜明对比的是，在北京，有8家银行提供了9折房贷，不过，要想享受9折的房贷，客户首先要满足贷款金额超过100万、在国企、上市公司等优质单位上班，以及购买过理财产品等一系列条件。而深圳市的一些银行则对房贷实行了“一盘一策”的政策，不同楼盘，折扣不同，最大的打折幅度大约在95折。

　　各地政策不同，然而却有一个共同点，央行新政中说到的7折房贷，现在依然是可望而不可及。

　　为什么各地的房贷会有这么大的区别呢？北京大学经济所房地产金融中心 主任冯科对此解读。

　　经济之声：不少地方最近都出台了稳定房地产行业发展的政策，给人的感觉，房地产似乎有回暖的迹象了，但是很多银行对于房贷的折扣却显得很保守，甚至包含一些额外条件。央行的7折房贷的政策在银行的执行过程中缩水，这种情况是否出乎您的预料？

　　冯科：我觉得并没有出乎意料，是比较正常的。因为这是一个市场经济的时代，在市场经济的条件下，居民和银行的选择都是一样的，他们都通常喜欢买涨不买跌，待涨不待跌，主要处于是对房地产市场价格的未来预期不看好，所以才导致对这种新政下的政策刺激，他们采取相对谨慎的态度。

　　经济之声：另外一方面，在不同城市，银行的做法差异也比较大。在一线城市中，上海的不少大银行都没有房贷的折扣，而北京和深圳的一些银行则在满足一定条件的基础上给予小幅度折扣。在不同城市，银行的做法为什么各不相同？原因又是什么呢？

　　冯科：这可能是城市金融文化的差异，北京的金融界不完全是市场化，它可能更贴近政治政策，但它同时也设立了一些条件，设置了一些门槛。上海可能离政策远一点，可能自主选择的空间弹性更大，监管部门对它的宽容度会更大一些。

　　最新数据显示，房地产市场并没有明显回暖的迹象，70个大中城市中，没有任何城市的房价出现环比上涨。我们认为，央行的7折房贷作为一种政策指导非常可取，但对于各家银行来说，按照不同城市、不同人群、乃至不同楼盘来非常细致地确定利率，实际上体现了一种市场的智慧，说明市场对房地产的预期仍然不确定，市场依然在犹豫和观望。

　　所以，7折房贷到底会不会出现，房地产又会不会在短期内焕然一新，都不值得我们大惊小怪，因为，房地产的回暖时机、银行房贷利率水平都是市场博弈的结果。只要遵从市场的规律，眼前所面临的种种困难，都会有一个比较好的结果。

　　关于这个话题。经济之声特约评论员、复旦大学经济学院副院长孙立坚对此评论。

　　经济之声：九月底央行的房贷新政引起了广泛关注，但是落实到各个城市，则显得雷声大雨点小，目前还没有出现7折房贷的情况，各个城市的情况也各不相同。多数银行的房贷只有小折扣，甚至没有折扣，这透露出了哪些信息？

　　孙立坚：房地产市场今天出现的一些变化，影响了银行能否从自己的商业战略当中来执行央行楼市的扶持新政的判断。主要有几点因素，第一个因素是房地产市场今天对未来房价上涨的预期，出现了一些根本性的转变。如果房地产市场有很好的投资价值，这种看涨不看跌的投资行为、投资理念会直接把房地产市场的这种购买量放大出来。商业银行在这个过程当中，通过折价采取薄利多销的扶持政策，银行将会获得一个较为可观收益率的增长。但是目前房地产市场不能很好的支撑银行按揭贷款的利润，反而使房地产市场这种对未来预期的改变非常影响房地产市场的供求关系，这会增加商业银行投进的资金按揭贷款资金流动性问题，和违约风险的这个控制问题。所以从这个意义上来讲，商业银行今天都采取了一个谨慎的态度来确保贷款流动性下降的问题。另一方面，资产证券化，房地产相关资产证券化的推进，也受到了各种因素的影响，并没有很好解决银行一旦房贷出去流动性回收的问题。在央行稳健货币政策的这样大环境下，银行不会轻易牺牲自己的流动性，也看不到短期的房地产利润增长的前景的情况下面啊，贸然的打折房贷，这个可能性比较小。

　　经济之声：我们刚才介绍了深圳出现的这种“一盘一策”的贷款模式是否会逐渐成为银行处理房贷的常见做法？

　　孙立坚：未来银行这样一种走差异化的模式，能够根据不同的需求和不同的贷款的风险，流动性的特征，来设计这种按揭贷款的计划，也确实是一个可行的方式。但是对于大的银行来讲，怎么样把这种差异化的服务能够获取可观的利润，来克服大银行推进这种差异化服务可能带来更大的成本的问题，所以成本和收益平衡问题，也影响了大银行是不是能执行这种以客户为导向的差异化的政策，这也是银行需要成本管理的很重要的环节。

　　经济之声：这两年房地产变化的趋势确实令很多人感到吃惊，在几年之前我们出台房贷优惠政策时，银行的优惠都会尽快跟上，一些力度甚至超出购房者的预期。但是几年之后的今天，我们看到银行的贷款政策非常克制，这实际上可以认为是市场的决定性作用的实际体现，我们甚至可以感觉到，市场的力量正在起到越来越重要的作用。当然，这也正体现出十八届三中全会精神所说的“市场的决定性作用”。从这个角度来看，我们应该如何分析未来房地产行业、房贷和政策之间的博弈关系？

　　孙立坚：房地产实际上有两类群体，今天是主要大的消费者，一类群体是把房地产作为投资价值的产品进行投资，所以对未来如果一旦市场的走势并不看涨，他们会减少投资的进程，这个过程当中也会影响到房地产市场的供求关系。还有一类的消费者是来自于住房的需求，他们一旦看到房地产价格有向下调整的迹象，他们也会等待观望，让房地产充分价格向下调整，这水分的释放完毕以后再进场，所以在这样一个无论是投资客还是住房客。今天对房地产的购买都是因为房价未来上涨的预期改变，造成需求的减少，这样会因为未来房价的走势，国家非常希望能够有健康的需求，来支撑房地产市场的调整，而不至于出现硬着陆的问题，但关键的是今天能不能使得投资客和消费客合理的在这样一个房地产市场调整过程当中来选择自己的需要，确实要考验我们的期管理，央行和商业银行之间的住房政策协调的问题。

　　根据北京的情况来看，共有汇丰银行、招商银行等8家银行提供9折房贷，但如果客户想要获得九折利率的房贷，分别需要满足不同的条件。如汇丰银行要求，贷款金额100万元以上，最低可享九折，不足100万元最低可享九四折。北京农商银行要求，客户的单位必须属于国企，事业单位、公务员、上市公司、500强企业等优质单位；无逾期记录；首付款必须监管。除了上述要求外，其余几家银行大多有存款或者购买理财产品的要求。

　　在上海，媒体调查发现，中农工交建五大银行中，注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外，其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。而农业银行，但也与央行的“指导价”相去甚远。农行的个贷人士在接受询问时表示可以按照基准利率打九五折。事实上，这也只是8月时推出的折扣力度。

　　相比之下，贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过，采访结果亦显示，能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件，并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。