库存高企 房价难以大幅上涨

　　去年12月至今年1月，部分城市楼市逐渐步入回暖通道，开发商也因此“减负”，并无太大销售压力。如此一来，涨价之风在业内悄然盛行起来。据中国证券报记者了解，目前在售的多个深圳楼盘均以高价入市，一些业绩完成较好的开发商也有在年后提高售价的打算。

　　除深圳外，沈阳、济南等地开发商酝酿涨价的消息也不胫而走，在市场成交回暖的趋势下，开发商对于楼盘去化的担心开始平复，反倒在售价上做起了文章。分析人士认为，由于库存压力仍存，尤其是三四线城市压力较大，房价或许在个别时间点出现反复，但整体看难以出现大幅上扬。

　　房企放风“涨价”

　　中国证券报记者近期了解到，深圳多个楼盘已经开始调高价格。从中原地产、世联行（002285）等代理机构的数据来看，多个楼盘最新的售价已较前期有不同幅度上调，低则5%，高则达20%。

　　除深圳外，一些地区房企“变相涨价”的消息也不胫而走。如在济南，不少楼盘在春节之前推出优惠政策，不仅总房款可以打折，打折完还可享受现金优惠。但一旦过了春节，开发商将取消此类优惠，甚至还有上调价格的想法。

　　此前，包括绿城、融创、万科在内的多家房企早已公开宣称要涨价。根据相关媒体报道，绿城、融创欲上调旗下部分楼盘的售价，幅度在3%至10%之间。沈阳万科也宣称其全线产品从2月1日起涨价。

　　“这在2014年简直不敢想象。”业内人士指出，尤其在2014年上半年，在限购、信贷收紧等调控政策的合力之下，房地产市场成交陷入低迷，开发商资金压力加大，涨价更是“想都不敢想”。

　　相关分析认为，去年下半年以来，信贷政策调整以及降息使得楼市慢慢走出“阴影”，呈现回暖趋势。在多地救市政策频频出台、调控有望进一步放松的预期下，业界对于2015年的楼市普遍看好。此外，对于万科等龙头房企来说，尽管2014年异常艰难，但业绩完成情况和销售回款仍较理想。在业绩压力减轻的情况下涨价，似乎也在预料之中。

　　市场未必买账

　　开发商蠢蠢欲动，但市场未必买账。中国指数研究院分析指出，虽然政策利好不断释放，市场整体回暖，但库存仍然高企，尤其是在三四线城市，由于短期需求饱和，去化压力较大，房价难以大幅上涨。在库存压力仍未根本缓解的情况下，保证去化率仍然是2015年楼市的主题之一。

　　上海易居房地产研究院报告显示，2014年上半年市场急剧降温，库存量出现了明显的攀升。到四季度，库存规模总体处于高位盘整的态势。三线城市库存压力尤甚。上述机构称，三线城市库存保持震荡上行态势。去年12月份，三线城市新增供应量为306万平方米，而新增成交量为255万平方米，这导致库存出现了小幅环比增长。

　　国家统计局数据显示，截至2014年年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的高点，同比大幅增长26.1%，今年楼市去库存依然任重道远。

　　上海易居房地产研究院认为，2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外，部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。

　　相关分析认为，在房地产市场中，“价”和“量”历来处于跷跷板的两端，如何平衡两者之间的关系，考验开发商的智慧。在楼市形势较好的时期，大多数开发商会选择调高售价来促进销售金额得到提升，这也验证了开发商酝酿涨价的“心思”。但目前来看，库存压力没有得到根本缓解，如果贸然抬高售价，将会影响去化率，从而进一步增加库存。就目前的形势来看，保持价格平稳，保证去化率将会是更为理智的选择。长期来看，房价整体上将保持平稳。