地产信托兑付高峰频踩雷

柏可林 摄

　　信托市场短暂的平静再度被打破。曾经被视为香饽饽的房地产信托投资项目，在兑付高峰年接连出现兑付风险。而这次撞在“枪口”上的是新华信托。

　　近日，新华信托客户被告知原定2015年4月16日到期的“新华信托·汇源6号房地产基金集合资金信托计划”（以下简称“汇源6号”）将依照相关条款延长一年，目前该信托项目运行正常，项目抵押物充足，能够保证投资者本金和收益的安全。

　　相关资料显示，该项目由新华信托和卓达房地产集团有限公司共同增资石家庄兴跃房地产开发有限公司，新华信托分期出资6亿元，卓达房地产集团有限公司分期出资3亿元，新华信托拥有项目公司67%的股权，卓达房地产集团有限公司拥有项目公司33%的股权，项目公司通过国有土地出让取得用于石家庄卓达碧水馨园住宅项目建设用地，进行碧水馨园住宅项目建设，原定到期日为今年4月。

　　目前，石家庄卓达碧水馨园住宅项目销售进度出现问题。该项目本身属于石家庄城中村改造重点工程，但由于北方整治雾霾，项目在办理预售许可证时有一定滞后，以致销售略有滞后。

　　虽然有业内人士指出项目延期也不算违约，但普益财富研究员付巍伟在接受《国际金融报》记者采访时表示：“延期兑付表明信托公司作为受托人，没有充分估计到融资人的信用风险状况，或者现金流状况。”

　　而这场风波也从侧面反映出2015年房地产信托兑付风险依然高企。

　　此外，酝酿已久的信托保障基金将于2015年4月1日起正式实施。信托保障基金将进一步健全了我国信托制度基础，有助于提升信托业抗风险能力，可以更好地保护投资者利益。

　　今年仍是兑付高峰

　　“汇源6号”并非2015年第一单出现险情的地产信托。

　　对于房地产信托来说，2015年或许算得上开局不利。今年1月，恒盛地产被曝出项目销售回款慢导致资金困难的局面，中海信托、光大信托、四川信托和中融信托牵涉其中。其中，四川信托更是多次为恒盛地产项目及其相关公司发行信托计划为其融资。

　　地产信托项目兑付风险与整个房地产行业市场环境关系紧密。

　　新华信托此前曾做出评估，石家庄卓达碧水馨园住宅项目只要达到47%的销售，就足以覆盖信托计划的本金。然而，石家庄的房地产市场行情却令人失望。中国房地产指数系统百城价格指数发布的数据显示，今年2月，石家庄市房价环比下跌1.13%，样本平均价6920元/平方米，石家庄是河北7个样本城市中价格环比波动最大的城市。

　　三四线城市房价大幅下跌，民众购房情绪以观望为主是2014年以来的普遍现象，这将影响地产信托项目的资金回笼。

　　付巍伟指出：“2015年房地产市场将继续深度调整状态，总体平衡，结构性失衡的态势不会在短期内改变。未来也许房地产金融政策会更加宽松，但其释放的刚性需求和改善性需求比较有限。”

　　用益信托分析师帅国让也向《国际金融报》记者表示：“由于国内宏观经济下行，房地产市场出现了明显的变化。首先，买卖关系出现变化，2014年以来买房、炒房的人都在卖房了；其次，房地产的库存量相对较大，尤其是一些三四线城市。预计2015年房地产行业比2014年会更加艰难，但崩盘的可能性不大，开发商的分化会更加突出，可能只有20%的开发商能活下来。

　　市场人士一致认为，由于房地产市场的不景气，房地产信托虽不会爆发系统性风险，但2015年个案的风险爆发频率会高过往年。

　　此外，2015年信托项目的到期兑付集中度要比2014年更为严峻，也增加了房地产信托兑付压力。

　　帅国让指出，今年地产信托依旧处于兑付高峰期。

　　据用益信托统计，2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为2413.39亿元，其中今年第一季度到期规模达534.24亿元、第二季度达578.45亿元、第三季度达670.86亿元、第四季度达629.84亿元。事实上，兑付实际规模还将大于上述数字，因为很多单一信托在成立时并没有披露产品期限或是成立规模。如果加上单一类信托项目，保守估计，2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。

　　“如此集中的兑付量，需特别警惕信用风险的集中爆发。”帅国让提醒投资者。

　　违约处置机制生变

　　2014年，房地产信托并没有如市场恐慌的那样爆发系统性风险，但单个产品风险陆续暴露却考验着信托公司化解风险的能力。

　　“房地产开发天然带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素，叠加国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境扰动，房地产信托成为目前为止风险最为频发的信托产品类型。”国金证券最新发布的一份关于地产信托的报告如此表述。该报告更是指出，融资方的不诚信行为，信托公司尽职调查失职、风险控制把关不严、错误评估项目前景、投后管理失职，抵/质押物价值高估，以及法律风险等因素，成为房地产信托风险爆发的共性原因。

　　房地产信托风险高更让市场瞩目其风险项目的处置。

　　帅国让指出：“应对有兑付风险的项目，信托公司一般祭出延期、信托公司自有资金先兑付，然后处置抵/质押物、第三方接盘等措施。”

　　就“汇源6号”而言，记者通过拿到的一份“汇源6号”合同书发现，合同第五条信托规模及期限第二款“信托期限”中已写明：“受托人有权根据本基金实际运作情况决定延长本信托计划的期限；如决定延期，应提前一个月在受托人的网站上公告通知受益人。受托人决定延长本信托计划的时间不得超过1年。”这说明信托公司有权利对信托项目进行延期。

　　此外，如果该项目延期，根据合同补充条款约定，A类信托单位受益人预期年化收益率由9.5%调整为11.5%；B类信托单位受益人预期年化收益率由12%调整为14%。业内人士指出，这是对投资者的安抚。

　　“延期只能针对一时之困，也就是信托项目本身没有大问题，但资金一时回笼不了的情况。而如果项目真的出现险情，信托公司多会选择自有资金先行垫付，再进行处置抵押物等措施。”一位信托公司项目经理告诉记者。

　　这样的例子并不少。2014年1月，新华信托发行的录润置业股权投资信托计划到期，因融资方上海录润置业涉足高利贷，且老板已跑路，导致相关项目陷入危机，信托公司只能兜底兑付。

　　此外，中航信托曾发行了两期天启340号房地产集合信托计划。一期于2013年2月6日成立，期限两年，募集资金6亿元；二期于2013年4月17日成立，募集资金2亿元，收益率为9%－9.5%，期限18个月。后开发商因资金链问题楼盘建设停工，产品遭到无法按时兑付的质疑，但最终以安全兑付收场。中航信托相关人士表示，兑付资金均来自于借款方及担保方还款。但有业内人士认为，可能是其用自有资金垫付。

　　而目前，信托保障基金认购进入倒计时，近日银监会下发通知要求各信托公司自今年4月1日起按照2014年未经审计的母公司净资产余额的1%认购保障基金。且对于今年4月1日起发行的信托计划，信托公司需在7月15日前，缴清上一季度的认缴金额。

　　仅以净资产缴纳比例来计算，信托公司认缴的保障基金就达到24亿元。有消息称，整个信托行业认缴金额可能在400亿元左右。据专家测算，经过两到三年的运行，信托保障基金的规模有望超过千亿元。

　　作为信托行业至关重要的风险化解机制，信托保障基金被定义为“主要由信托业市场参与者共同筹集，用于化解和处置信托业风险的非政府性行业互助资金”。帅国让指出：“信托业保障基金主要是防范信托业系统性风险的发生，基金是有偿使用，该机制启动使得信托公司对风险项目的处置多了一种选择。”

　　“缴纳保障基金后，信托公司项目成本肯定会增加，利润分配也会重新调整。”上述信托公司项目经理表示：“最终成本肯定要转嫁掉一部分，要么融资方的融资成本增加，要么投资者的收益降低。我们已经在向融资方打预防针了，认购信托保障基金后，相关费用肯定会提升。”

　　另有信托公司高管指出，应该尽快实行保障基金差别认购的标准。他举例说，如果一家信托公司风格稳健，风控严格，项目风险较低，而另一家信托公司风格激进，问题项目多，那么这样的两家公司不应该按照同样的标准认购基金，否则对稳健型公司不公平，也会影响公司发展、创新的节奏。

　　新增项目量减质升

　　受到地产信托单个项目风险频发影响，信托公司发行地产信托也出现了新的变化。

　　用益信托数据显示，截至3月初，2015年房地产集合信托计划共发行86款，规模总计173.45亿元，平均年化收益率达到9.73%。同一时间内，成立的规模则相对较小，为112.09亿元，相差61.36亿元。成立的规模比发行规模明显降低，说明信托计划的认购情况不理想。信托计划发行后，募集资金只有达到一定的规模，信托计划才能成立。

　　而2014年同期，房地产集合信托计划共成立了195款，规模总计420.67亿元，发行的数据则更高。2014年同期，房地产集合信托共发行244款，规模总计611.72亿元。

　　其实从2014年年底开始，房地产集合信托的成立就显现出明显的下滑趋势。数据显示，2014年第四季度新增房地产集合信托规模同比也下降了七成。

　　不过，值得注意的是，2014年第四季度各投资类型信托收益率涨跌不一。其中，房地产信托收益率有所回升，在所有类别中重回第一。

　　用益信托的数据显示，去年第四季度发行的房地产信托预期平均年化收益率达9.88%，与2013年同期的9.60%相比上行了28个基点。这种情况在2015年得到了保持，2015年已经成立的房地产集合信托的平均年化收益率达到9.81%。而2014年同期成立的195款房地产集合信托计划平均年化收益率只有9.65%。

　　市场人士指出，房地产信托收益逆市上升体现出该类产品风险溢价在走高。

　　德量财富（北京）投资管理有限公司总经理郝义在接受《国际金融报》记者采访时表示：“地产信托相对收益较高，依然有配置需求。我有一位客户，我们为他配置了近2000万元的低风险信托产品、资管计划、保本理财产品后，他提出要求想要配置收益较高的品种，于是我们挑了一款地产信托产品，为他配置了300万元，他对产品收益非常满意，也表示能承受一定风险。”

　　郝义进一步透露：“其实去年有小半年的时间，公司规定不做房地产项目。但今年又开始做一些。”

　　除了配置需求外，郝义认为地产信托项目风险依然可控，最终还需看具体项目。

　　“当然，我们选择项目更为谨慎了。如要看项目所在城市甚至所处地块，我们现在只选北、上、广、深的项目，如我们网站推介的中信信诚-富兴地产朝阳项目专项资管计划，项目地段属稀缺资源。其次，我们谨慎选择交易对手方，主要看风控体系是否完善。风控措施方面最好有实质资产抵押和还款来源充足，如经济发达地段土地和抵押率偏低的优质现房抵押等。”郝义说。

　　“监管部门和信托公司本身也在提升地产信托项目的门槛。”一位不愿意透露姓名的信托公司高管指出：“如单个超过5亿元以上的项目不予受理，仅与行业龙头甚至排名前五十的地产企业合作，商业地产项目不做，一二线城市以外的项目不做等。”

　　业内人士指出，信托公司虽然收紧了房地产集合资金信托业务，但是对新成立项目的风控、门槛都已大大提升。