新政不会改变楼市供需基本格局

　　为稳定住房消费，缓和宏观经济下行压力，3月份中央有关部委集中出台政策“组合拳”，鼓励刚性和改善性住房需求入市，推进住宅库存消化，有效激活了市场交易情绪。楼市新政在需求端释放了一段时期以来被束缚刚性和改善型需求，在房地产市场总体库存量大的情况下，有利于活跃住房交易，促进房地产以及整体经济健康发展。但房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性总体偏松、部分区域过剩状态，新政很难改变楼市供需基本格局。

　　当前我国住宅去库存压力依然沉重，加快住宅去库存依然是住宅市场运行主基调。截至2015年2月末，全国商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米，商品房库存继续增加。巨大库存所引发的巨额资金沉淀已经导致个别房地产开发企业资金链条断裂。尽管政策暖风频吹，而去库存压力也是与日俱增，无论从哪个方面分析，加快销售和资金回笼均是当前房地产开发企业第一要务。

　　需要关注的是，部分地区市场“涨价”预期飙升，开发商捂盘，影响房地产市场正常交易。

　　据中国指数研究院发布的百城价格指数，2015年3月份，有43个城市新建住宅价格环比上涨，较上月增加4个，价格环比下跌的城市数量较上月减少6个。在3月30日降低二套房贷首付比及缩短二手房交易营业税免征期限等政策出台后，出现了“坐地起价”、“限时购买不涨价”营销噱头及部分房地产开发商计划提价的情况，反映出住宅市场涨价意愿有所提升，可能会进一步抬高住宅估值水平，影响刚性和改善性住房需求释放。

　　住宅属于特殊类型商品，估值时理应将其纳入资产定价范畴。虽然以市盈率为主要指标对股票估值的技术可能并不完全适用，但能够提供足够参考。住宅市盈率可间接转换为租售比指标。国际上稳定市场的标准通常在1∶200到1∶300之间，折算为年即在16到25区间。而我国部分城市住宅租售比超过1∶500，相当于41倍市盈率，甚至更高。若市场价格再度明显上涨，会增加未来估值调整压力。

　　2013年四季度以来我国楼市自发调整，与住房需求端收入中枢下移密不可分。目前市场刚性需求主要集中在中低收入人群，而改善性住房需求购买能力也非常有限，对价格高度敏感。去年部分城市取消限购政策，放松贷款条件，扩大公积金贷款额度等，并未有效激活市场成交量。2014年，全国住宅销售面积同比下降9.1%；房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款同比下降2.6%；定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及预收款规模下降更为明显，反映出住宅需求收入中枢下移趋势。尽管个人住房贷款利率下降，首付款负担减轻，但贷款是以到期偿还本息为前提，短期购买成本需要长期分摊。若未来本息偿还负担过重，可能会引发中国式的“次贷风险”。

　　因此，房地产开发企业应积极营造稳定市场环境，适应政策组合拳出台后的良好局面，稳定住宅价格，调整营销策略，加快住宅去库存进程，才能最大程度实现政策调整预期成效。