阳光100转型轻资产模式 引光大中信巨资入股

　　■本报记者 王 峥

　　“我们以自身核心优势与光大安石的资本优势结合，通过轻资产合作模式加速业务转型升级，但阳光100转型不转行，将用自己有限的资金去盘活有潜力项目。”阳光100主席易小迪对《证券日报》记者表示。

　　6月12日，阳光100中国公告称，以每股3.4元配售最多3.75亿股新股，每股作价3.4元，较停牌前折让约16.67%，占扩大后股本约15.79%。配售股份中的2.14亿股由光大控股旗下光大安石团队牵头的投资财团认购，持股9.03%，该投资财团也由此成为阳光100第二大股东。

　　同时，阳光100还与光大安石签订一项战略合作框架协议，双方将发挥各自优势实现全面深入合作，充分结合公司的房产销售能力以及街区商业运营能力和光大安石在地产、金融等领域的资源优势。

　　合作层面包括光大安石将协助阳光100在未来进一步提高融资能力、业务规模以及资本回报率。另外，光大安石将就与阳光100在未来项目层面的合作中安排提供约50亿元人民币规模的融资，并以股权及债权模式投资公司项目，支持阳光100主力产品如商业街区、凤凰社等进一步快速发展。

　　据悉，在与光大安石宣布合作前，阳光100还于6月2日与毛大庆旗下的优客工场达成合作，未来将共同经营北京阳光100优客工场项目，并签署战略合作协议，试图将双方的合作推向全国；6月10日，阳光100又宣布收购李亚鹏旗下中书控股丽江雪山艺术小镇项目51%股权，全面介入项目经营与销售。

　　易小迪对《证券日报》记者表示，在“互联网＋”的浪潮下，房地产的发展方向应该是“＋服务”，并明确表示“我们所有的普通住宅，都要向服务式公寓转型。要在建好地产项目平台的基础上，为各类垂直服务商提供接口。”

　　业内人士也指出，十天之内接连3个动作，使得阳光100的转型模式已清晰可见，即以地产业务为基，搭建平台，输出服务管理；轻装上阵，快速扩张。

　　此外，易小迪还表示，阳光100已经跳出“高价拿地开发”的逻辑，在房地产存量时代，公司会寻找有潜力的项目，小股操盘，将阳光100产品营销的优势输出，让项目升值，从中获得一部分升值收益。

　　专注街区综合体

　　作为一家拥有二十多年历史的全国性房地产发展商，阳光100一直坚持深耕区域中心，并专注于高速发展城市的核心地段，通过产品创新，自主销售和物业服务形成产品营销方面的核心优势，逐步也在房地产行业内形成其独特的发展模式。

　　其中在商业地产方面，租售结合的“街区综合体”成为阳光100近些年转型后的主力产品。在少量持有，主导经营，做大做实服务配套的情况下，依靠溢价销售回款支持自身持续发展。公司2014年年报资料显示，阳光100商业地产销售毛利高达50%以上。而阳光100高层也多次表示，街区综合体未来将占据公司整体物业销售的半壁江山。

　　易小迪认为，中国房地产市场正在经历转变，房屋供应过量，但年轻人对服务式公寓的需求仍然巨大，且随着时间推移，需求量还会增加。同时，由于面对来自淘宝和其它电商的竞争，传统的百货公司和购物中心越来越难以生存，他们的主要租客——各大品牌零售店也在逐步关闭一些门店，餐饮、聚会、休闲和儿童娱乐的商家则会更青睐街区综合体，因为它离人们居住的地方更近，而厨房、餐厅、学习室甚至客厅都可以延伸到附近的街区商业中间，这使得缩小昂贵的公寓面积变得可能，也使得生活成本更低。种种原因，街区商业的未来将会变得明朗。

　　在住宅地产方面，阳光100的主打产品是创新社交型服务公寓“凤凰社”，以服务配套来增加项目溢价空间是产品主思路，试图通过更丰富的社区配套和公寓服务来满足市场需求。在市场竞争激烈的成都，有“凤凰社”产品概念的成都米娅中心项目在快速清盘的同时，也实现了比周边项目更高的溢价。

　　对于光大安石这些资本方而言，阳光100的专业销售能力也有足够吸引力。阳光100目前直属销售团队规模已达3000多人，独特的销售管理和激励策略将定价权放回最贴近市场的一线销售人员手中，使得阳光100项目的销售经常出现量价皆高于同行可比项目的业绩。　　

　　以轻资产模式回归一线城市

　　作为老牌房企，阳光100的市场定位、规划整合和强大的销售能力最被光大安石所看重，围绕此能力展开合作的空间被双方看好。

　　光大安石的强大资金实力及资源背景可以帮助阳光100轻装上阵，以少量资金投入获得项目操盘权，通过产品营销和品牌连锁带来项目升值和快速去化，从而分享利润，实现经营规模和影响范围的快速拓展。

　　据悉，光大安石为光大控股的唯一排他性房地产投资平台，通过多年在房地产行业的深耕细作，逐步形成了包括股权投资、债权投资、结构化投融资、跨境产业并购及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品投资。

　　而不同于简单粗暴地以打折降价去库存，阳光100通过项目增值服务带动去化加速的模式更被光大安石所认同，并认为在未来长期的供大于求的房地产市场里，这种模式更能有效应对，并令房地产项目保持独特的盈利能力。

　　有消息称，双方在北京、深圳、重庆等地的拟合作项目将通过阳光100的再定位及改造，包括加入商业街区元素和加强社区配套服务等重新启动，令项目的功能、形象和去化情况获得显著改善和提升。

　　阳光100还将与光大安石整合资源建立房地产销售服务平台，打造集资产增值、物业交易、物业管理及社区金融为一体的多功能房地产互联网生态系统。

　　有此需求的不仅光大安石一家，在光大安石此次牵头入股阳光100的财团名单里，还包括中信国安基金，类似的合作也可能在阳光100与中信国安之间开展，除此之外，还有多家大型资管公司在与阳光100洽谈相关合作。

　　中信国安基金管理有限公司总裁邓斌则表示，目前中信集团在深圳有1000万平方米的项目储备，这能有效帮助阳光100回归一线城市。

　　对于阳光100而言，这条道路能让其获得一条输出核心优势，放大价值影响的 “轻资产”扩张之路。

　　易小迪表示，“全国范围内由于定位、运营等问题而存在资产升值和销售溢价空间的库存项目规模极其可观，仅光大安石和中信国安两家旗下可以进行这类轻资产模式合作的资产规模就在千亿级，放眼全国，则是万亿级的市场。这种合作模式将帮助阳光100以最低的资金成本快速进入核心城市，参与优质地产项目，将自己的产品、销售和服务优势的影响力最大化，实现主力产品——街区综合体和‘凤凰社’的快速发展和公司整体经营规模的大幅提升。”

　　转型是当前房地产行业最具挑战的命题。易小迪表示，阳光100的转型之路以市场需求为导向，从自身的核心优势——产品营销出发，转型不转行，做公司最擅长的事情并通过与优势资金资源战略合作将它做好做大。在第二波城镇化浪潮中城市商业正在发生转移，注重体验型消费的新型街区商业有着广阔的市场空间，阳光100正稳步推进以街区综合体开发运营为核心的业务转型。轻资产扩张模式无疑会进一步加速阳光100转型的步伐，这也是本次战略合作的重大意义所在。