◎每经记者 区家彦
“西方不亮东方亮”，随着美联储退出QE，过去数年备受房企追捧的海外融资渠道出现一定程度的紧缩，而房企在国内的融资环境却大幅改善。在海外上市的开发商，纷纷“回家”找钱。
在房企转型和鼓励金融创新的时代背景下，互联网金融业风生水起。龙头房企纷纷开拓新型融资渠道，众筹、理财产品、房地产信托基金（以下简称为REITs）等应运而生。
新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，融资环境的好转，直接受益的是大型房企，它们不仅能通过增强资金实力加快行业并购，像众筹等新兴融资模式也能更好地协助它们去库存，进一步巩固“大鱼吃小鱼”的行业格局。
房企扎堆境内“找钱”
今年上半年，房地产市场环境并未完全转暖，但主流房企的融资力度却不降反增。根据克而瑞的研究报告显示，其监测的108家房企在今年前5月的融资总规模达到3685亿元，同比大增70%。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，自去年9月份上市房企融资放宽，获准发行中票之后，典型房企陆续启动发行中期票据的计划。此外，央行接连降准和降息，带动融资成本降低也是提升企业融资热情的动因之一。
在这其中，今年前5月108家监测房企的海外融资金额占融资总额的27%，而这一数据在去年同期为43%，这意味着过去数年房企依赖的海外融资渠道正在收缩。
在香港粤海证券投资银行董事黄立冲看来，房企海外融资大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆业债务违约事件影响，海外融资难度增加；二是人民币走势和美国退出QE的影响，弱化了境外融资的成本优势；三是境内融资渠道大开，房企不必过分强求海外融资。
值得注意的是，自2010年国务院发布“10号文”以来，A股上市房企再融资就一直受到限制。但在今年1月16日，证监会对上市房企股权再融资实施松绑，带动股权融资出现爆炸性增长。截至5月15日，今年A股市场已有24家房企宣布1166亿元定增计划，已是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。
在香港上市的内房股回内地融资也获得重大突破。恒大地产于6月中成功发行5年期50亿元的公司债，5.38%的利率远低于公司的海外发债成本。富力地产更于日前发布回归A股的预案，成为最近5年内首家申请回归A股的内房股。
创新金融产品涌现
除了传统的融资渠道，在房地产转型与国家大力鼓励金融创新的背景下，龙头房企纷纷开拓新兴的融资渠道。
时下最热门的当属众筹建房。平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟，首个项目将由平安与碧桂园合作推出，用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。
平安好房CEO庄诺向《每日经济新闻》记者表示，该项目会以每平方米为单位，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，在楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。
众筹的试水者还有万达，这位商业地产巨头联手快钱发起互联网金融产品“稳赚1号”，又被业内称之为“Pre-REITs”，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。
按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10亿元投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿。若都采用“众筹”的手段进行募集，则能聚集小投资者的闲散资金用于持有，将精力更多地集中在如何经营上，不再依靠住宅销售补充现金流。
除此之外，备受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型，成为国内首只获批的公募REITs基金。本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。
不可否认，类似众筹、REITs等金融产品的诞生，大大降低了地产商的资金压力，推动其向轻资产模式转型，但背后的风险也不容忽视。一位不愿具名的分析师向记者表示，尽管政府鼓励从间接融资向直接融资转型，但房地产属于高风险投资项目，对于项目如何实现尽职调查、控制风险是关键。但无论是众筹还是REITs，相关的监管政策依然是空白，这需要监管部门尽快推出相应的法律法规，才能保障投资者的权益。
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