出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：大眼楼管/汤朝露

　　11月29日，据北京产权交易所官网披露，天津华侨城实业有限公司拟转让廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价为1.31亿元。

　　这不是华侨城第一次挂牌子公司及项目了。仅仅11月间，华侨城挂牌了5个子公司。一个月之内，华侨城合计挂牌价格超过25.47亿元。如此频繁地卖子，让人不禁怀疑华侨城最近是不是有什么大动作。

　　实际上，华侨城并不仅仅是在今年11月才频繁出售资产。自今年9月以来，华侨城转让了至少12个股权和债券项目，累计已公布金额超过36.75亿元。

　　华侨城现金充裕 短期偿债压力较小

　　通过华侨城2021年的第三季度报告可以看到，截至第三季度期末，华侨城账上的货币资金有486.25亿元，比上年末减少了19.63%。

　　货币资金减少的同时，华侨城一年内到期的非流动负债与短期借款合计为184.05亿元，比上年末减少了-32.01%，短期内的偿债压力也比较小。

　　并且华侨城第三季度经营活动产生的现金流量净额为13.64亿元，而上年末的数值还是-22.39亿元，同比增长了161%。华侨城称，因为本期公司地产、旅游综合板块销售回款情况良好，并能覆盖本期项目拓展的大额投资。

　　综合来看，华侨城的现金流比较充裕，负债率也在下降，融资成本也低于行业水平。华侨城既然不缺钱，为什么要不停地卖资产呢？

　　华侨城归属净利大幅下降 出售的资产质量较低

　　根据公告，华侨城这次出售的标的公司，廊坊市怡康房地产开发有限公司主要业务范围包括房地产开发经营、物业服务、土地管理、销售建筑材料等。且截至2021年10月31日，该公司的营业净利润为-515.86万元，资产总计1.01亿元，负债总计1.02亿元，所有者权益-96.22万元。

　　而观察此前华侨城出售的资产，也大多数是一些不太赚钱的资产。比如同为11月挂牌的两间商管公司，其中华纯商管截至2021年9月30日，资产总额为9668.27万元，资产负债约为284.61万元，同期的营业利润和净利润均出现亏损。华锦商管截至2021年9月30日的资产总计1.11亿元，负债总计326.88万元，同期的营业利润和净利润同样出现亏损，亏损额为0.73万元。

　　更早挂牌的广州华侨城置业和上海鹏鲲置业，从披露的2020年财务数据中发现，两公司的营业利润总额与净利润也均显示为负。

　　华侨城今年所出售的这些资产大部分的收益都为负，而三季报显示，尽管华侨城2021年前三个季度的营业收入同比增加了62.21%，至494.44亿元，但归属于上市公司股东的净利润仅34.2亿元，同比下降34.85%。归属净利润降幅如此之大，也在一定程度上催促华侨城“以旧换新”，割舍掉这些低利润的资产，去置换更加优质的资产。

　　拿地稳步扩张 文旅综合用地约占20%

　　华侨城卖了30亿的资产，把更多的钱投入了土地收购中。截至2021年10月末，华侨城累计收购土地计容建筑面积362.62万平米，花费土地总价款261.56亿元，拿地均价达到了7213元/平米。而2020年全年，华侨城的拿地总价才208.07亿元。

　　2021年前10个月，华侨城在拿地方面稳定扩张，对于文旅业务的布局也稳步进行。2020年，华侨城拿地总额208.07亿元，其中文旅综合用地占27.59%。今年的前10个月，华侨城拿下的地块中仍有19.66%是文旅综合用地，土地价款为51.41亿元。

　　连续4个月累计销售额增速减缓 “卖子”或为加快转型

　　上半年华侨城录得营业收入230.14亿元，同比增长34.41%。其中，旅游综合业务收入达189.22亿元，同比增加89.93%，占总营收的82.22%。2020年同期，旅游业务营收占总营收的58.19%，2019年同期则为32.43%，华侨城文旅营收增速在加快，而房地产业务营收占比则在逐步缩减。

　　尽管根据华侨城的中报，旅游综合业务的毛利率为24.76%，远不及房地产业务的毛利率73.12%。但随着房地产行业整体的利率下行，华侨城依然加快了向文旅行业的转型。

　　今年下半年，华侨城的合同销售情况也不甚乐观。尽管在2021年的前5个月，因为疫情的恢复，物业销售实现了高增长，前5个月的累计合同销售金额达到了363.72亿元，同比增加67%。但从6月开始，华侨城的月销售金额开始连续下探。6月至10月，华侨城单月合同销售额同比增幅分别为-24.72%、-55.97%、0.66%、1.08%、-42.66%。基本上都是持平或者负增长，到了10月末，华侨城累计合同销售金额为708.6亿元，同比仅增长3%。

　　连续的销售额下降不仅给华侨城未来的结转收入带来压力，也更进一步催促华侨城剥离一些拖累利润的低质量房产项目。而9月以来，华侨城卖出的众多股权、债券项目，大多数都是房地产、商管行业的资产。因此华侨城频繁“卖子”，甩掉低质量房地产项目，应该是为了让自家的地产资源更加适配文旅产业，从而加快在文旅行业的布局。