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亿城股份:增发实践价值创造

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年11月13日 09:51

刘鹤

    当众多房地产类上市公司陷入融资屯地循环的时候，亿城股份(000616)却重新定义了地产企业的商业模式——定位为行业内的价值创造者，在投资、制造、服务等房地产各环节追求创意附加值的实现，走出了一条差异化发展之路，从而也摆脱了规模盲目扩张和项目简单复制的传统商业模式。

    正是因为差异化竞争定位，亿城股份融资项目清晰，加之公司资产质量良好，10月29日，证监会正式核准了亿城股份的公开增发方案。亿城股份拟增发股本不超过1.5亿股，融资额约12亿元，其中的10亿元用于北京亿城西山华府项目的开发；2亿元用于补充流动资金。

    公开增发方案的顺利通过，使得亿城股份成为房地产业内的少数幸运者。增发成功后，亿城股份净资产将翻番达到20亿元以上，大大增强了抗风险能力，在对以往成功经验的复制下，公司将实现跨越式发展。

    区域地产强者

    亿城股份是一家后起的房地产开发公司，自2002年进入房地产开发领域，主要开发对象为中、高档公寓项目，目前已初步形成了在京津和长三角地区的战略布局。自第一个房地产项目碧水云天颐园开工以来，公司先后完成了亿城中心、卡尔生活馆、三里屯3.3等4个项目，在北京高档住宅市场颇有影响的万城华府也进入到收官阶段。

    截至目前，亿城股份累计完成开发面积近100万平米，在华北尤其是北京市场形成了一定的规模效应和市场知名度。2006年，亿城股份在北京地区实现主营业务收入达到13.93亿元，市场占有率达到0.65%，位居上市公司第二位，排在多家知名房地产上市公司之前。2007年，亿城股份入选北京地产企业品牌价值10强，并在北京地产TOP10影响力企业评选中成为北京十大品牌地产商之一。

    近年来，在房地产市场整体向好的大背景下，亿城股份业绩保持了稳定、快速的增长态势。2004年至2006年期间，亿城股份主营业务收入、净利润平均增长率分别达到35.93%、55.60%；2006年净资产收益率达到17.38%，位居房地产类上市公司第三位。2007年前三季度，亿城股份分别实现主营业务收入、净利润14.28亿元、2.02亿元，均高于上年全年水平，同比分别增长59%、104%，毛利率也由上年的33%提升至43%。

    在保持收入、利润高速增长的同时，亿城股份还拥有较高的资产周转率，2006年及2007年前三季度，亿城股份总资产周转率分别达到0.45、0.36，在地产类上市公司中位居前列，与以周转率见长的万科不相上下，今年前三季度甚至超过万科。

    亿城股份之所以能够保持业绩的稳定增长以及较高的资产周转率，关键就在于其与众不同的定位——行业内的价值创造者。

    深挖土地价值

    成立伊始，亿城股份即确定了不以规模盲目扩张和项目简单复制为追求目标，而把自身定位为行业内的价值创造者，立志走出一条差异化发展道路。即把房产开发当做全力挖掘土地价值满足客户需求的价值最大化”过程，尊重土地，尊重客户，是亿城股份价值创造理念的两个核心。

    亿城股份所强调的价值创造”，是源于对房地产行业的深刻思考。房地产行业未来最稀缺的要素是土地，在18亿亩耕地红线不可逾越等政策背景下，土地的稀缺性将不断推高土地价值和价格，对土地储备的非理性、竞争性追求更加剧了土地价格的上涨幅度。

    在此形势下，房地产业利润空间将越来越小，行业资源将向成本领先、差异化、专一化等三种类型的公司集中，房地产企业需要重新定义商业模式。而价值创造力正是亿城股份的核心竞争力，其最大的优势是对土地价值的深度挖掘，即在同样的土地上，通过人为加工创造出最优化的价值，并使之不断提升。

    由于高财务杠杆的作用，可以把一个很小的公司迅速放大成现金流很大的公司，很多企业会因此产生规模幻觉。有些企业是在资本金不充足的情况下发展起来的，资本金与发展规模不匹配，这是房地产公司最大的风险所在。作为中小型规模的地产上市公司，亿城股份资本规模无法与一线房地产巨头抗衡，只能扬长避短，反而走出了一条稳健的持续发展之路。

    面对资本金和发展规模的关系，亿城股份的解决之道是：选择与自身能力相匹配的发展规模，在有限的土地资源里尽可能挖掘创造土地价值与客户价值。在项目的选择和运作上，亿城股份独具慧眼，充分享受土地红利，为股东创造最大价值。

    以亿城股份的主力项目万城华府为例，该项目容积率为1.0，通常这样的密度基本不可能做出别墅项目，而项目运作之初周边的房价也仅在6000元左右。亿城股份准确地瞄准了期望回归市区的高收入人群的需求，充分挖掘周边颐和园、高尔夫球场等有利的地形因素，率先提出城市别墅的概念。在成功的运作下，万城华府定价一路走高，跳出区域内比价效应，每平米均价由2005年入市时的1.5万元左右升值到目前的3.6万元左右，成为国内高档项目的典范。

    此外，亿城股份在苏州工业园区土地的获取也充分体现了公司对土地价值和市场的理解。该项目共有三块地，总规划面积34.6万平方米，在2005年底宏观调控导致长三角区域市场观望气氛浓厚的情况下，公司独具慧眼，以远低于园区其他拍卖地块的价格取得这一项目，楼面地价仅1000元出头。目前，苏州工业园区房价均价在5000元/平米以上，而该项目一期的首批580套房源开盘当日即告售罄，公司收益相当可观。

    万城华府的成功经验将被亿城股份移植到此次增发投向项目西山华府上，该项目总规划面积约38万平方米，计划分两期开发，总竣工时间定于2009年 6月。在价值创造”理念下，亿城股份对此项目进行了重新定位，目标均价约为17000元/平米，净利润额约9亿元。

    遵循该发展理念，亿城股份并未过多地囤积土地，从而加快了资金周转率。截至目前，亿城股份的土地储备约为110万平米，在地产类上市公司中并不靠前，但却基本可以满足公司未来三年的开发需求。而且，这些项目分布于北京、天津、长三角区域，分别为66万平方米、11万平方米、34万平方米，多层次的储备梯队已初具规模，业绩不再限于单一项目，公司将进入了持续稳定增长阶段。

    复制成功经验

    对于亿城股份而言，价值创造”有两条实现途径。其中，获得巨大成功的万城华府即为价值增值型消费升级类产品线的代表，该类产品主要为满足中高端收入群体消费升级需求；深入挖掘土地独特价值，理解目标客户生活形态，雕琢空间细节，融入人文气质，以突破约束形成差异，以客户价值的最大化实现产品价值的最大化；带来公司高收益，回报股东价值。

    此外，还有一类产品线为社会民生类产品，该类产品线以位于苏州工业园区的亿城新天地为代表。该类产品主要帮助中低收入阶层实现安家置业的梦想；突破经济适用房”的概念，创造产品附加价值，提升性价比，实现公司快速周转。

    不管是消费升级类还是社会民生类，亿城股份都已取得了可在未来加以复制的成功经验，并形成了较强的品牌号召力，这与其具有的一支开放心态、开阔视野、专业操作水平较高、教育背景良好和团结进取的学习型管理团队密不可分。

    亿城股份的核心高管团队年龄普遍在35岁到45岁之间，由不同专业背景的人士组成，均受过良好的教育和培训，专业操作能力较强，行业经验丰富，使得公司审视行业发展的视角更为全面，过去的成功经验也表明公司管理层经营管理能力值得信赖。

    在该团队的带领下，亿城股份在管理和运营上的进步有目共睹：通过万城华府的运作，公司在高档住宅开发方面积累了经验和声誉；天津项目和苏州项目的成功运作，验证了公司跨区域发展、复制盈利模式的能力；西山华府的良好盈利预期，则为公司未来三年的盈利提供了保证。

    完成公开增发后，亿城股份的资金瓶颈问题得到解决，财务风险将大幅下降。同时，也保障了公司战略的顺利实施，为发挥亿城股份的比较优势提供了更广阔的平台，从而保证了公司的快速增长，实现跨越式发展。

来源：证券市场红周刊

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