自贸区刺激楼市 收获利好需警惕透支

　　中国(上海)自由贸易试验区方案公布在即,涉及相关区域和概念的房地产市场已明显升温。业内人士提出,从长期看自贸区对区域经济和产业收入方面的红利会传导至房价,但短期内其对住宅的利好要弱于商业和产业地产。应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支,并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。

　　自贸区为局部楼市注入兴奋剂

　　与上海自贸区直接相关联的是浦东川沙、外高桥和原南汇祝桥、临港新城四个板块。随着自贸区各类悬念陆续揭晓,几个地区的楼市价格明显上涨。

　　根据上海中原研究咨询部的监测数据,仅进入9月份之后的11天内,上述四个板块的新房成交量已经超过了8月份,与8月同期相比增幅达到280.5%,并远远超过上海全市同期数据。

　　二手房方面,中原地产外高桥潼港门店的业务员告诉记者,板块内9月初交易量出现爆发式增长,买卖双方热情被充分激发。比如“潼港二村”的一套54平方米两居室,8月底成交价为82万元,目前挂牌价为90万元,并且房东明确称“决不议价”。“上炼二村”一套两居室,目前房东挂牌价比8月底涨了10万元,买家依然趋之若鹜,“仅一个晚上就有10多组客户看房”。

　　二手房东惜售的情形也开始出现。在外高桥“仁恒家园”,一套三居室8月的挂牌价为430万元,9月初有客户看中此套房源而房东却加价至460万元,当客户同意该价格并且愿意一次性付款时,房东却表示“不想卖了”。外高桥、临港等地区一些二手房中介告诉记者,近期一些房源加快撤牌,导致近一周交易量缩至正常交易量的六七成。

　　土地方面,临港地区8月成交的一幅地块楼板价达到每平方米4161元,比今年一二月当地出让的土地价格上涨了30%左右。

　　有业内人士认为,自贸区对房地产开发利好明显。自贸区的一大重点内容是金融创新,包括利率市场化、汇率自由汇兑、金融业对外开放、产品创新等探索。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,这对于资金密集型的房地产行业来说是一个福音,它可以为房地产企业融资带来更宽的渠道、更快的速度、更多的选择和更高的水准。

　　短期利好工业、商办地产

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,上海自贸区是一个经济发展平台的创新探索,其重心在于产业。所以,自贸区以及周边的商业地产会先迎来机会,比如物流基地建设、商务办公需求等。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为,由于自贸区的利好因素驱动,物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益,一些工业用地由此而成为“香饽饽”,价格或将上涨。

　　陈晟认为,自贸区的建设将全面促进金融、贸易、航运等领域的快速发展,“这些领域的服务能级都将稳步提升,而相关业务活动最终都将在上海落地,这将形成一批设施完备、功能强大、服务周到的特色园区”。其次,自贸区将有效带动产业结构优化升级,园区之间的服务分工、功能区分将更加清晰,这将推动产业地产沿着产业发展的方向同步前进。

　　外高桥8月29日发布公告称,将通过非公开发行的方式募集不超过27亿元用于上海自贸区5大平台的建设,计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施,总建筑面积81.98万平方米。

　　需警惕市场爆炒透支利好

　　建设上海自贸区,是顺应全球经贸发展新趋势,更加积极主动对外开放的重大举措。从长远看,其对区域经济、产业能级、人口规模和居民收入等方面的提升作用,势必会逐渐传导到房价上面。

　　但是,除了预期,住宅价格更多决定于供求关系。产业的转型和壮大需要一个过程,自贸区短期内并不具备创造大量居住需求的能力。“自贸区以及周边的商业地产会先迎来机会,但很难牵引居住向自贸区靠拢,住宅方面短期很难出现价格大幅飙升的情况。”宋会雍说。

　　类似情形在此前上海迪士尼获批时也曾出现过。当年,这一重大利好题材曾一度使川沙镇等地楼市的房价短期内猛涨超过四五成,未来的升值空间在数月内即透支完毕。但随着爆炒的结束和房地产调控政策的从紧,一些地区楼市遇冷,部分二手房降价20%仍无人问津,成交量迅速回落。

　　上海克而瑞机构总经理李振宇认为,决定区域房价和地价有很多因素,比如供需比例、开发周期等。如果一个区域历史供给已经过大,而自贸区概念的影响短期内又体现不出来,那房企也不会轻易进驻。因为房企非常重视现金流,一般要求项目可以快速流转。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示,在自贸区政策逐渐释放过程中,应防止一些房企大规模圈地而不开发的问题,“相应的产业规划和土地利用规划都将对未来房价产生明显影响”。