昨晨,有媒体报道,“浙江省舟山市房地产限购悄然开闸,2013年内未购房者,无论家庭房产几何,都能拥有再买一套的资格”。
昨天下午,舟山市住房和城乡建设委员会对此消息辟谣,称该市房产限购并未取消,但就小岛居民子女就读迁居本岛等现实购房的刚性需求,目前正在调研中。但就在一个月前,同处浙江省的温州市,也曾传来房地产限购政策放松的消息。再加上安徽芜湖等地出台的“购房优惠”政策,各地似乎正在传出房产调控松动之声。
而在限购政策推出的三年时间里,争议声音也从未间断,北京等大城市房价一路上涨的事实,也让公众质疑限购的有效性。在此背景下,地方政府试图突破中央“红线”,能够带来新一轮房地产调控的战火么?
讲述
“感觉从没限购过,政策本来就执行的不严格”
国人知道舟山,都是从舟山群岛开始。这个城市进入公众视线最多的,大抵就是普陀山景区。而靠房地产成为焦点,连许多舟山人都没有想到。
2011年3月9日,舟山市出台《关于进一步加强我市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,与国内许多城市一样,舟山市进入“限购时代”。在此之前,舟山市房价已经过一轮大幅上涨,虽没有北京楼市这般惊心动魄,但房屋均价亦上涨数倍。
周岩(舟山市人,现于北京工作):听说舟山放开限购我还挺惊讶的,因为我觉得舟山压根就没有限购过啊。听家里人说,虽然这两年有限购令,但身边人想买房都如愿以偿了,我一个哥哥也是前两年买的房,并没有被限制。可能我们那里限购政策本来就执行的不严格吧,听说有不少空子可以钻。
舟山有一千多个岛,大多数人都住在舟山本岛上,原来的老城区叫做定海区,后来人越来越多,能盖房的地方都盖了,所以就开始开辟新城区。也就是这段时间,舟山的房价开始飙高,我记得我2003年上大一的时候,我们家的房子值十七八万,等到大学毕业的时候,房子已经近百万的价格了。
我们家作为国家级经济新区,这几年城镇化速度很快,很多原来的乡下人,现在都搬进城里住,不过我们那里人口总数还不是很多,尤其像我这样的年轻人,去外地工作的很多。所以我感觉到处都在盖楼,实际本地居民并不缺房子。
限购开始后,一直在快速上涨的房价确实开始平缓,但也维持在一万六七的样子,并没有大幅下跌。毕竟老百姓的观念里,房子还是最保值的投资品。如今若限购放开,我觉得是地方政府还想进一步地发展房地产,刺激老百姓的需求。不过说实话,像我这样的,可能再也不会回去买房了。
分析
“大家变聪明了,不愿意往房子里投钱了”
在限购政策推出后,舟山市房价有所回落,下滑更为明显的是当地经济形势与房地产投资,据媒体报道,舟山7月财政收入同比下滑19.2%,2013年上半年房地产投资出现16.1%的负增长。
这也被外界推测是舟山市开放限购的初衷——用房地产市场刺激经济发展的老一套。
这并非是一则孤例,2013年8月,温州市限购政策松动,其背后同样有当地经济因素影响。不过放开限购,真能拯救经济么?
朱先生(温州市民,企业经营者):自从限购后,温州的楼市跌得很厉害,高档住宅跌去了一半,跌的速度也非常离谱。
限购松动后,房价也没有什么好转。温州的房价是涨得快,跌得也快。我觉得这也正常,首先温州房子的存量是很足的,本地人家家一两套房子都是有的,住房都够。之所以涨得快,是因为温州人原来很多在外面做生意,全球都有温州人,都会在家乡买房子,他们许多人不回温州,但是愿意买房子放着。房价涨的时候,大家都买,但房子一跌,有些人不想付贷款,就想要把房子卖掉,这一下房价就都下跌了。毕竟冷静地想想,温州的房子不值那么多钱,很多小区原来都卖到七八万甚至十几万一平方米,但温州的设施值那么多钱么?
温州和北京还有一个不同,就是温州的房子租不上价格,100多平方米的房子,租金顶多一两千。所以现在大家变聪明了,其实手里还有钱,但不愿意往房子里投了。
杨红旭(上海易居房地产研究院副院长):经济不好,地方财政不好,政府就希望通过放开房地产以刺激经济,地方这种利益诉求是可以理解的。但是即便当地限购被放开,楼市也不会因为限购政策就突然扭转。
因为楼市价格趋势,不是独立的个体,基本是跟着全国环境走的。这涉及到投资者的心理预期,只有舟山你的政策改变,并不能改变投资者的预期,因为他们还在看周边其他城市,因此舟山的楼市并不会因政策的松动而改变,我认为还是会与周边城市的环境保持一致。
观点
“突然放开限购,北京房价今年就能再涨100%”
有松动限购的,就有加码限购的,9月1日,河南省郑州市发布新限购令,从限购资格、限购数量等多方面升级限购令,甚至规定未满20周岁无住房单身人员,暂停其在本市限购区域购房。此新政的推出,也被诠释为当地政府力图确保楼市“零涨幅”之举。
不过更多城市的现状,似乎正在验证“限购无用论”,放开还是收紧,限购是否已走到了进退两难的境地?
杨红旭:目前楼市有所分化,有些城市比较火爆,也有一些比较低迷,像舟山和温州都属于楼市相对低迷的情况。从经济背景来说,两个城市有所相似,但限购放松的程度是有区别的。温州之前的限购政策比较严格,已经超过了国家的限购标准。所以温州此前的放开,应该可以视作一个合理的回归。回归之后的限购政策,基本与国家政策还是相符的,也跟全国多数城市的标准在一条线上。
而如果舟山这种情况属实,其放开的程度更大,它不管你是有十套还是八套,只要今年没买过,就可以再买。这实际上等于违反了国务院和住建部规定的限购标准,等于是破掉了中央政策的红线。我认为这种跨越红线的行为如果不被叫停,会引发其他城市的效仿。
解决房地产价格问题,最终要依靠长效机制的建设,限购这种行政手段不是长久之计。但在其他手段跟上前,短期内限购是无法退出的。何况并不能说限购完全没有作用,虽然北京在限购后房价仍然上升,但限购还是有抑制需求的作用。
陈宝存(房地产专家,好宅网总编辑):目前的几例放开限购还都算是个案,并不具备普遍性。我国主要城市,尤其是房价上涨很快的城市,目前看取消限购是不可能的。
中长期发展看,限购是一种最差的调控方式,事实已基本证明了这一点。限购只是压抑了已有的需求,同时房地产的供给也下降了,供需矛盾并没有真正得到解决。整个市场购买力,土地供应源头,乃至从收购源头,成本都在增加,一旦放开限购,房价很有可能大幅上涨。从这个角度说,我也不赞成立即放开限购,你刚刚制造了三年的供需矛盾,如果突然放开限购,那我相信北京房价今年就能再涨100%。
在目前土地开发成本提高,土地供应速度减慢的背景下,土地供应领域还需做相当多工作,我觉得恐怕需要十年时间,才能从根本上解决供需的矛盾。但限购又不能坚持那么久,这就有了矛盾,心急吃不了热豆腐,问题解决的根源,还是要从土地供应入手。
声音
限购限贷
三大“功劳”?
邓浩志:中央如果不叫停这种取消限购政策,就等于向全国宣布可以取消限购,其影响相当于在房地产界扔下一枚生化武器,结果是大家都能想象到的——房价快速上涨。现在广州市中心城区不限购的公寓项目都会引来投资者豪购数十套,如果一线城市限购放开住宅肯定抢翻天……
童大焕:楼市限购限贷三大“功劳”:一线城市房租和房价同时暴涨;资金被挤到二三线城市导致这些城市房价暴涨、同时加剧这些城市供应过量的鬼城空城现象;小产权房热销,税费流失,更多私人财产进入地下隐蔽状态。始作俑者可曾想到……
陈国强:我相信,新一届政府对于房地产发展恐怕会更多地关注或追求730会议所提出的“促进房地产市场平稳健康发展”,把行业的健康发展作为基本目标。未来的调控可能会转向行业结构性的变化,比如一手房和二手房之间、普通商品房和非普通商品房及保障房和商品房之间的比例变化等,以解决行业内部存在的一系列结构性矛盾,促进行业平稳健康的发展。
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