土地重估引领自贸区主题 关注实质性受益公司

　　截至本周一，外高桥连续12个涨停板，股价涨幅在两倍以上，作为自贸区的龙头，该股的狂飙激发着市场对自贸区概念的深入挖掘，在目前市场中形成了两条主线，一，自贸区土地重估给相关公司带来资产重估的主题投资机会；二，预期的金融改革和文化改革等制度性红利机会，以及在未来上海自贸区发展过程中持续受益的物流、贸易行业的价值投资机会。不过根据历史上市场主题投资规律，在启动阶段，土地重估这条主线延续时间最长，投资机会最大最多，因而上海自贸区土地重估主线仍可重点关注。

　　与历史上主题投资相类似，本次自贸区主题投资率先启动的多是在自贸区中拥有土地储备的公司，根据其拥有土地的多少，土地重估后对公司估值提升的幅度，在二级市场的表现也有较大差异。之所以土地重估是上海自贸区主题的主要驱动力，首先，从功能上来说，上海自贸区不是针对单一城市的“政策红利”，而是全国新一轮改革开放的试验田，通过外贸倒逼国内改革。不仅仅是完善自由贸易功能，更重要的是试点投资和金融的自由化，这无疑将吸引国内外大量的企业进驻。但是，上海自贸区规划范围仅有28.78平方公里，据业内专家估计，区域内大部分土地已经被开发完毕，可供开发的土地仅有10%左右，而且大部分是工业用地，升值潜力最大的商业用地不多，这将大大推升自贸区土地价格，而相关的公司有望借此增厚最近几年的业绩；其次，自贸区周边的住宅地产和商业地产也会藉此得到快速发展的机会，未来随着自贸区的产业聚集和新的需求导入，这两类地产带来新的市场需求，大大提高其升值潜力，因而这也是市场资金关注的焦点所在。另外，据业内专家分析，随着自贸区产业链的升级，部分生产性企业或者辅助性企业搬迁到自贸区附近，形成新的产业园，工业地产将充分受益于此。当然，上市公司最终实现业绩增长还需要多因素共振，无法单靠一次性卖地维持其增长动力。但是作为主题投资，这是其投资逻辑所在。

　　一位接受记者采访的私募人士表示，资源主题炒作资源储备，区域主题炒作土地储备，上海自贸区主题中同样炒作的是最快、最直接受益的土地主线，这是市场资金的逻辑，并且自贸区主题结合了目前市场和行业的背景，2013年4月至今持续性的结构性行情，以创业板为代表的小盘股估值高企，在此背景下将一个政策主题营造成为市场的热点，更需要市场面的配合，而低价待挖掘的蓝筹地产股即是场外资金最佳选择标的。当然也少不了消息面的配合，北京地王频现和房价连续15个月上行等房地产行业利好消息，也在一定程度上成就了上海自贸区的土地重估主线。