房企转型遭遇关键点 轻资产真的“轻”吗？

    编者按：近期，随着越来越多的城市加入房地产“救市”大军，整个行业告别“野蛮生长”的步伐也在加快。过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。但这条路到底该怎么走？在转型过程中可能面临哪些新的问题？对此，《每日经济新闻》记者对话众多业内大佬，关于地产业轻资产化与社区服务掘金等话题，激荡头脑风暴，以期给读者带来更多启示。

　　近日，朗诗成为继万科之后,第二家明确使用小股操盘策略发展房地产业务的开发商。

　　朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产有限公司主席田明表示，集团不再主张承担单一股权项目，转为轻资产模式经营。

　　除与人合作及代建项目外，会持续增加以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式发展，负责项目开发管理（操盘），并收取相关开发管理费等费用。

　　这只是房企试水轻资产模式的一个缩影。

　　在近日举办的第四届中国价值地产年会上，轻资产的商业模式备受房地产企业关注。

　　部分开发商预测，房地产转型正在遭遇转折点。在这样的背景之下，轻资产无疑是最好的一种选择。然而，房地产的轻资产方向能轻易达成吗？

　　轻资产优势：收益更高风险更低

　　年初，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比，铁狮门的房地产基金不仅收益率更高，风险也相对较低。当行业开始显露下行迹象，上述模式的优势吸引了很多企业，并成为转型方向的选择之一。

　　此前，经济学家马光远在博客中提出了一个观点：房地产交易量和货币供应已经陷入“囚徒困境”。由于货币政策已经没有太多的调整空间，整个市场的预期都不会发生逆转。

　　雪上加霜的是，随着理财产品、货币基金等金融产品的发展，很多三、四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止，使得资金投资房地产的冲动有所降低。而随着人民币跨境结算、资本项目的开放，很多人能更容易地投资国外资产，包括到国外买房，这些因素都大大减少了流入楼市的资金。

　　在上述背景之下，尽管部分城市放松了限购令，但是低迷的市场反应，令业界对后市的看法更趋向悲观。在第四届中国价值地产年会上，新欧鹏企业集团副总裁李战洪认为，整个楼市的调整周期是一年半。

　　田明在香港接受当地媒体采访时则认为，市场的下行周期将长达三年。房地产开发模式的调整已经势在必行。

　　能有更高收益、更低风险的轻资产模式无疑成为企业的首选。事实上，除了万科和朗诗外，选择淡出绿城的前绿城中国董事长宋卫平，也是期望以轻资产的形态继续发展房地产业务。而在新型城镇化领域试水城镇商业的嘉凯城，也把企业发展的方向瞄向了轻资产。

　　轻资产争议:开发阶段仍需很大投入

　　在目前的房地产开发行业，轻资产的类型很多：以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及众多开发商试水管理的地产基金，包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出，在很多人看来均属于轻资产的范畴。

　　但是这些轻资产真的“轻”吗？卓越集团执行总裁张远对此有不同的看法：“我觉得彩生活、代建应该属于轻资产，但像小股操盘这种操作模式，还是重资产。”

　　张远在第四届中国价值地产年会上所作的主旨演讲指出，对于万科来说，通过小股操盘，投入的自有资金少一些，但总的开发资金投入并未减少。相比而言，其他的轻资产模式，如彩生活和代建，需要投入的总资金就很少，是真正意义上的轻资产。

　　上述对于轻资产的争论，表面上仅仅涉及轻资产的定义，背后显现的却是从业者对行业发展趋势的忧虑。

　　无论企业选择哪种模式发展轻资产业务，都需要经历资金大规模投入的房地产开发阶段。在这样的背景下，业界也在谋求利用购房者的购买资金，以开发资金众筹方式发展房地产项目。即在房屋开发之前，先通过金融产品的销售锁定目标客群，最大限度降低项目开发的投融资风险，并锁定收益。然后再根据这些客户，寻找有兴趣的金融投资者，由后者提供一部分资金。

　　事实上，上海去年就有开发商尝试过通过集资建房模式，让目标客群参与投资，共同购买土地共同开发的案例。平安好房网CEO庄诺也透露，平安好房网曾与万科就类似房屋众筹的模式有过讨论，而目前推出的类众筹模式平安好房宝，可以实现在销售之前，通过让目标购房者购买理财产品的办法为开发商蓄客。

　　很多从业者相信，如果房地产开发众筹模式能获得成功，不仅可以一劳永逸地解决开发资金的需求，而且真正实现了房地产开发、经营的低风险。

　　但是，上述模式在试水、探索中，却存在很多难点。《每日经济新闻》记者曾和一家基金管理企业探讨过众筹业务的可能性，后者明确目前的主要难点至少有三点。

　　一是开发商的身份问题，一旦开发商开始由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力有可能会下降，最终导致产品无法按时竣工，或者出现产品质量问题；二是如果购买基金产品的购房者最终选择以房屋分配方式分配收益，会存在分配问题。因为房地产产品和金融产品相比，标准化程度要弱很多；三是纯股权类的基金产品，发行难度较大，不像目前发行的债权类金融产品容易受到投资者青睐。

　　除了在轻资产概念上仍然存有争议，房地产行业由“重”转“轻”的变化，同样尚未成为整个行业的趋势，未来的市场如何发展，仍然扑朔迷离。