7月房贷唱主角 警惕过度加杠杆风险

柏可林 摄

　　居民中长期贷款增长与房地产销售增速较快有关，在资产荒背景下，银行也不得不加大对居民按揭房贷的投入。而房贷占主导的现象也引发了业界对于我国居民房贷杠杆率是否过高的思考。

　　7月新增贷款基本上被房地产“包场”。

　　最新数据显示，7月人民币贷款增加4636亿元，创2014年7月以来新低。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。

　　这意味着，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的惟一决定性力量。

　　对公业务受限

　　那么，房贷占据主导地位的原因何在？

　　上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时指出，首先，房贷市场主要针对高净值人士，不能偿还本金利息的可能性较小。这些高净值人士收入高，有较好的购房能力和还款能力，所以对于银行而言较为安全。其次，即使贷款人丧失偿还能力，也有房子作为抵押物。一旦贷款人出现还本付息困难，银行则将得到房产价值作支撑。

　　“从另一方面来看，由于受宏观经济下行压力影响，企业、其他经济主体还款能力在逐步下降，使得银行不良资产增加速度快。在这种情况下，银行更加强调的是安全性，而不是收益。”奚君羊称。

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚指出，银行争抢房贷主要是由于银行对公业务很难开展，面临钱多但好项目少的问题。现在企业投资意愿不足，满足银行贷款要求的项目减少，造成银行“有钱也放不出”的尴尬局面。

　　与此同时，孙立坚指出，在经济下行时，监管部门要求银行控制好贷款资产，使银行不轻易做收不回资金的投资业务。

　　“而从房贷需求来看，当前大多数人选择以房养老，另外现在一线城市教育、医疗等多方面资源占有巨大优势，买房归根到底买的是机会。”孙立坚谈到，近期国家发改委表示中国资金应该为实体经济服务，但市场需求却将其用在金融属性的投资中。虽然房地产不是金融属性的投资，但现在已被看成储蓄的产品，作为财富的传承。再加上目前货币政策宽松，投资渠道狭窄，一线城市房价若想向下调整是困难的，所以一线城市房产市场仍有巨大需求，房价仍有上涨的空间，这也是今天开发商、金融机构看好一线城市房地产市场的原因。

　　警惕风险积聚

　　房贷市场角逐激烈，掀起腥风血雨，营销手段层出不穷。

　　记者注意到，北京、广州、深圳、青岛等地相继刷新首套房贷款最低利率；“两周供”、“三周供”活动花样多；“两小时放款”，银行火拼效率……

　　对于银行这些频频推出的优惠活动，市场上不乏担忧之声。

　　有业内人士指出，以“双周贷”为例，计算较为麻烦，可能会带来更重的还款压力，违背初衷，而传统月供的方式虽然会产生相对较多的利息，但实际上两者并未有较大差距。

　　孙立坚则从金融风险方面提出了担忧，他对《国际金融报》记者表示，“由于现在银行业务较为单一，仅局限于单一房地产市场，所以为了争夺市场，将自身利益让出，使购房者获得更多利益。但若银行继续这样，将会出现类似于P2P平台恶意竞争抢客户导致风险不断积累的状况。”

　　孙立坚指出，大银行的优势就在于做错事情政府埋单，而政府埋单最主要的方法就是“印钞票”。这就造成货币大量积累，未来将增加货币购买力贬值的风险，导致百姓放弃消费转向理财，银行不做对公业务，金融在资金堆积的地方寻找出路，这是很危险的。

　　浙江某国有大行理财经理告诉《国际金融报》记者，现在房贷虽有回落，但仍处于历史高位，对于银行来讲，风险低、较安全的房贷市场仍是第一选择。“然而，银行当前通过不断推出优惠政策吸引贷款人眼球，实际上可能面临未来资金链断裂的危险，‘钱荒’问题可能再度出现”。

　　高杠杆率堪忧

　　值得一提的是，中国居民购房加杠杆速度过快也引发了业界的担忧。

　　海通证券首席宏观分析师姜超认为，居民房贷收入比可以更准确地刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。

　　据海通证券统计，目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。此外，上半年中国新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限。

　　不过，奚君羊认为，以日本房产泡沫时期的房贷水平与中国相比缺乏一定的合理性。当前中国购房者是高净值人士，而不是中低收入者，这是中国的特殊国情，不能与日本简单比较。

　　中金表示，虽然中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。

　　奚君羊指出，负面效应主要是看房贷是否会提供过量。若提供过量，将会形成脱离实际的需求，使需求在得到房贷支撑后被过度放大，从而出现没有购房能力或还贷能力的人通过房贷买房。这样将使房产泡沫放大，出现美国2008年的次贷危机，给整个经济带来伤害。“所以把房贷控制在合理的范围内才是关键”。

　　“房地产市场是在经济下行情况下的投资渠道，是无可奈何之举，但这只是暂时的现象。如果未来政府监管到位，实体经济得到健康发展步入正轨，那么房地产市场现在堆积起的繁荣现象将不会继续发展。”孙立坚认为。