地产全面转型“机不可失”

　　12月9日公布的2013年三季度CLI中国土地市场指数分析显示,传统依靠房地产业的发展模式难以为继,我国地产市场出现有利于实体经济的调整节点。无论从最近10年以来的发展经验,还是2009年房地产“咸鱼翻身”膨胀教训来看,地产全面转型“机不可失、时不再来”。要把握好土地市场调整窗口,加快重构经济发展支点。

　　机不可失,因为土地供应规模扩张的地产发展方式已经难以为继。从最近十年来土地市场的规模指数走势来看,总体保持持续上升,这和我国经济发展及城市化进程密切相关。与此同时整体存在一至三季度“降—升—降”规律性走势。但是自2009年1季度至今,已连续4次出现“降—升—升”的发展走势。对照信号灯,可以发现自2009年开始,红黄灯显著增多。就全国而言,土地供应规模过度扩张,宏观经济过度依赖房地产业,终致规模快速上升,景气迅速下滑的“反向加速”。值得强调的还有,三季度土地利用集约指数环比下降12.6%。成分指标中“固定资产投资额∕土地供应总量”下降12.1%,“二、三产业增加值∕土地供应总量”下降10.8%。扩大土地投入规模以带动宏观经济增长的模式,已是强弩之末,无以为继,甚至呈现带动增长不足、闲置浪费有余的格局。

　　众所周知,我国房地产业与实体经济已经形成“跷跷板效应”。国土资源部法律中心负责人说,我国土地利用重心出现向实体经济倾斜的机会极其珍贵。过去10年间,我国M2增速多数时期高于同期经济(GDP)与物价(CPI)涨幅之和,货币供应量的增速与经济发展的实际需求不匹配,部分货币供应量游离在实体经济之外进入房地产、民间借贷等高回报行业,逐渐造成了部分城市(尤其是东南沿海)实体经济“空心化”。同时由于我国土地城镇化明显快于人口城镇化,部分城市存在过多依赖于房地产开发推动城镇化、对实体经济的发展重视程度不够的现象。房地产转型不仅对东部地区再造发展模式,而且对遏制“空心化”从东南沿海向中西部转移蔓延趋势,都有重要意义。

　　一个转折点,十年等一回。新一届政府决心调整经济结构,促使资金从房地产领域逐步向实体经济领域流动,效果初步显现。行百里者半九十。未来压缩影子银行业务,放缓社会融资增速、压缩行业资本投资等新的金融政策调整方向要坚定不移,持之以恒,以促使房地产行业平稳、健康、全面进入全新发展周期。要更多依靠全面深化改革,更好发挥市场的决定性作用,特别是要把握好城乡统一的建设用地市场依法改革、稳步推进的节奏和力度。在推进农村集体建设用地流转、解决部分地区建设用地来源趋紧问题时,绝不允许其流入商品住宅开发,要优先解决农产品加工业、工商业、乡村旅游、服务业、养老等公共服务设施,以全面改革和市场机制推动土地利用效率持续提升,使土地政策重心从房地产转向实体经济,引导、配合产业结构调整和经济增长方式转变。